利回り10％だから利率が4％でも大丈夫！？レバレッジを効かせてフルローンで不動産投資を！＜それ合ってる？大家さん＞

今回の相談者
H.Kさん
(31歳会社員)
普段貯金をあまりしていないが、将来は楽に暮らしたいと考えている。不動産経営の実態を知識がないまま始めようとするが…

現在、貯金は100万円ほどなのですが、生活を楽にするために不動産投資を検討しています。不動産投資はレバレッジを効かせた方がいいと聞いたので、最低でも2000万円～の不動産（利回り10％以上）をフルローンで購入したいです。ただ、銀行をまわってもなかなか融資がおりません。そこで高金利（4％以上のローン）も検討するが…

ストッピー

今回のケース

不動産・法律分野の専門家に、
今回のケースに対して
回答していただきました。
各分野の専門家の意見を見てみましょう。

「利回り10％だから利率が4％でも大丈夫」は安易です

代表社員
池尾彰彦

不動産投資において何よりも重要なのは、言うまでも無く、キャッシュフローです。月々の家賃収入からローンの返済、管理費等を支払って必ずキャッシュフローがプラスになるよう設計しなければなりません。

2棟目3棟目をローンで購入する際には、このキャッシュフローの状況が金融機関の審査に大きな影響を与えます。
ところで、キャッシュフローをシミュレートする上で重要なのは、満室想定のみで検討するのではなく、稼働率が60％から70％（空室率が30％から40％）でも想定してみることです。満室想定で「利回り10％だから利率が4％でも大丈夫」と考えるのは安易です。

また（昨今なかなかお目にかかりませんが）グロス10％の物件の場合には、修繕についても充分考慮しなくてはなりません。築10年を過ぎると、エアコン、給湯設備、給排水設備、外壁などにガタが出てくる可能性が大きくなります。自分が購入する物件の修繕履歴は要チェックです。是非仲介業者に修繕履歴の提出を依頼して下さい。修繕履歴のない物件については充分注意しなければなりません。

最後にその物件の中長期にわたる競争力についても考慮しなければなりません。
駅からの距離、周辺の利便施設、何よりもその町の魅力はどうか等々…今後人口が減少するとともに空室率が上昇することは間違いありません。中長期的に同じエリアの他の物件に比べて競争力があるかどうかを十分検討することです。

新日本税理士法人【住所】〒103-0023 中央区日本橋本町4-4-11永井ビル1階【TEL】03-6262-0797

不動産投資の進め方を不動産会社と細かく打合わせしましょう

株式会社エストハウジング
売買部
飯島秀樹

現在不動産投資をしたいという方は、年々増え、現在は一般のサラリーマンも普通に不動産投資を始められております。しかし、不動産投資をしたからといって、生活が必ずしも楽になるというものではありません。

金利が安い金融機関を選んでも、期間が短ければ支払額は大きくなります。金利が多少高くなっても融資期間が長ければ、支払いが抑えられ、キャッシュフローが出ます。そのキャッシュフローで次の投資物件のリスクヘッジを考えたり、繰上げ返済をして元金を減らしたりできます。

まずはどういう風に進めていきたいかをタッグを組む不動産会社と細かく打合せしましょう。それでは諦めずに頑張って行きましょう。

株式会社エストハウジング【住所】〒333-0801 埼玉県川口市東川口3丁目1-4

新宿ビルディング6階【TEL】048-290-3100

不動産投資はどう融資を組むかが非常に重要！

株式会社クリスティ
本店店長
近藤正文

不動産投資をするにあたり、いかに融資を組むかが非常に大事です。そしてアパートローンの審査は一般的な住宅ローンより厳しいのが現実です。

例えば2000万円前後の1棟アパートをローンで買う場合、年収300万円以上、貯金は300万円以上あることが望ましいです。その条件を満たせば、フルローンでの購入も夢ではありませんので、まずは収入と貯金を増やすことに全力を尽くしていただきたいと思います。当社においても、実際にフルローンでアパートを買われている方が何人もいます。金利は2%前後で期間は10年から15年が一般的です。

しかし、どんなアパートでもフルローンが組める訳ではありませんので、物件を慎重に選ぶことが求められます。物件を選ぶ際は、実際に現地を見たり、地元の不動産屋の話しを聞いたり、不動産の営業マンの意見をしっかり聞くことが重要です。

また、上記の年収や貯金がなくても、不動産をお持ちであればその所有不動産を担保にお金を借りることもできます。所有不動産を担保にする方法では、自分の所有でなくても、父親や母親など他人の名義で所有者本人の了解をえられればそれを担保にお金を借りることもできますので、家族に相談して協力を得て、不動産投資を始める方もおります。と言うわけで、できる事から始めてみてはいかがでしょうか。