不動産投資コラム｜不動産投資博士｜ベテランが教える、投資物件を始めて買うときに注意すべきこと

正直なところ、最初の物件ってほんとに怖かったんですよ。
「これで本当にいいのか？」「あとから後悔しないか？」って、何度も夜中に目が覚めたのを覚えてます。
でも、今となっては、あの一歩があったからこそ、今の自分があります。
私が初めて買ったのは、築30年のワンルームマンション。場所は都内の下町エリア。駅からは少し歩くけど、家賃相場は安定してて、当時で家賃6万円台。価格も1,000万円を切ってたので「これなら…」って感じでした。
けど、やっぱり最初は失敗も多かったです。
その経験から、これから初めて投資物件を買う人に「これだけは気をつけて！」っていうポイントをいくつかお伝えしたいと思います。

1.「表面利回り」だけで判断するな！

初心者の頃は、利回りが高い＝お得、だと思いがちです。
でも、利回りってあくまで「理論値」。
実際には空室もあるし、修繕も必要だし、管理費・固定資産税・火災保険もある。
私の最初の物件も「表面利回り10％以上！」ってことで飛びついたんですが、入居者が決まらず3ヶ月空室…。結果、利回りなんてあってないようなものでした。

2.「管理の良し悪し」は現地でわかる

管理状態は、内見で絶対にチェックしてください。
エントランスの掲示板が古びていないか？郵便受けにチラシが詰まっていないか？ゴミ置き場は清潔か？
そういう細かい部分が、住人の質にも影響してきます。
あと、内見のときは「昼」と「夜」両方行けるとベスト。
昼は静かでも、夜は酔っ払いが多いとか、騒音がひどいなんてこともあります。
私も一度、夜に行ってたら絶対に買ってなかっただろうな…って物件、ありました。

3.「出口戦略」をイメージすること

これ、実は一番大事だと思ってます。
「この物件を将来どうするか？」を買う前に想像できているかどうか。
・ずっと家賃収入を得たいのか？
・ある程度運用して高く売りたいのか？
・将来自分の子どもに残したいのか？
この目的によって、買うべき物件も変わってきます。
自分は最初、そのへん何も考えずに買ったので、あとで手放すときに結構苦労しました…。

これから初めて物件を買おうとしている方、気持ちはよ?くわかります。
でも、焦らず、慎重に。
そしてできれば、実際に買った人の話をたくさん聞いてほしいです。
このコラムが、ほんの少しでも参考になればうれしいです。