不動産投資コラム｜不動産投資博士｜空室リスクを減らすために大家ができる工夫

不動産投資において最大のリスクの一つが「空室」です。
家賃収入が途絶える一方で、ローン返済・管理費・修繕積立金・固定資産税は待ってくれません。
私自身、初期の頃に空室が長引き、数百万円単位のキャッシュフロー赤字を経験しました。
物件を「買う」だけで満足してはいけません。
収益を安定させるためには「空室をいかに減らすか」が最大のテーマになります。
ここでは私の実体験を交えながら、大家としてできる具体的な工夫をお伝えします。

1.家賃設定は「欲張らない」ことが安定の第一歩

投資初心者が陥りやすいのが「周辺相場より少し高めで募集してみよう」という考えです。
確かに表面利回りは良く見えますが、実際には決まらず空室期間が伸び、結果的に年間収入が減少します。
私もかつて、家賃1万円高く設定して半年空室にした経験があります。
結局半年分の60万円以上を失い、家賃を下げてやっと決まりました。
相場と同等か、むしろわずかに低めで設定する方が、稼働率は安定し長期収益でプラスになります。

2.設備投資は「費用対効果」を考える

リフォームや設備投資は闇雲にやる必要はありません。
ただし最低限の「清潔感」と「時代に合った設備」は必須です。特に効果が高いのは以下です。

・壁紙と床材の貼り替え（第一印象が大きく改善）
・インターネット無料化（学生・単身者に圧倒的に強い）
・浴室やキッチンの水栓交換（大規模リフォームより安価で印象改善）

私の物件でも、インターネット無料を導入した途端、空室期間が半減しました。
投資額は年間数万円程度ですが、満室稼働につながるなら十分に元が取れる投資です。

3.入居ターゲットを明確にする

物件は立地や間取りによってターゲットが決まります。
駅近ワンルームなら社会人、大学近くなら学生、郊外の2LDKならファミリー。
このターゲットに合わせて募集条件を整えることが重要です。
たとえば私の管理する築古1Kは、社会人には見向きされませんでしたが「学生歓迎・敷金礼金ゼロ・Wi-Fi無料」と条件を変えたところ、問い合わせが急増。
ターゲットを見極めた施策が決まりやすさを大きく左右します。

4.管理会社と戦略的に連携する

空室対策は管理会社任せでは不十分です。
大家自身が数字と戦略を把握し、管理会社と議論する姿勢が必要です。
私の場合、定期的に「競合物件の家賃水準」「人気設備の傾向」を管理会社からヒアリングしています。
これにより、募集の打ち出し方を柔軟に変えられ、入居までのスピードが格段に上がりました。
管理会社を「協力パートナー」と位置づけることで、空室対策はより機動的になります。

5.募集広告の質を高める

今の時代、入居者の第一接点はネットです。
写真が暗かったり、情報が少なければ内見にすら至りません。
私は過去に写真を管理会社任せにしていた時期があり、問い合わせが極端に少なかった経験があります。
それ以降は自分で明るい時間帯に撮影した写真を提供し、掲載内容も細かくチェックするようにしました。
その結果、明らかに内見数が増え、決まるスピードも早くなりました。

不動産投資は「購入」より「運営」の方が難しいと私は感じています。
空室が続けば、数字は一気に赤字に転落する。
だからこそ、家賃設定・設備投資・ターゲティング・管理会社との連携・広告の工夫、この5つを意識して実践してほしいと思います。
私も数々の失敗を経てようやく「空室は戦略で減らせる」と実感できるようになりました。
これから投資を始める方も、ぜひ早い段階で空室対策の意識を持っていただければと思います。