不動産投資コラム｜不動産投資博士｜迷路から脱出！不動産投資初心者が「最初にやるべき3つのこと」

不動産投資を始めたばかりのオーナー、山本です。
前回、私がなぜこの世界に飛び込んだのか、そして初心者が抱える不安についてお話ししました。
このコラムを読んでくださっている方は、きっと「不安なのは分かったから、結局、最初の一歩として何をすべきなの？」と、具体的な行動プランを知りたいはずです。

何を隠そう、私も半年前に全く同じ壁にぶつかりました。
情報過多の時代だからこそ、「どこにエネルギーを注ぐべきか」を見極めることが重要です。
ここでは、「ド」がつく初心者だった私が、迷路のような情報の中から選び出し、最初に取り組んで本当に良かった3つのステップをご紹介します。

1.ステップ1：「具体的な目的地」を数値で決める

まず最初に、物件探しや知識のインプットを始める前に、必ずやってほしいことがあります。
それは、あなたの「不動産投資のゴール」を具体的かつ数値で設定することです。
多くの人が最初に陥りがちなのが、「なんとなく将来のために」「お金持ちになりたいから」といった、曖昧な目的で進めてしまうことです。
これでは、物件を選ぶ基準も、リスクを許容するラインも定まらず、すぐに迷子になってしまいます。
私が最初にやったのは、ノートに以下の3点を書き出すことでした。

1.最終的な目標：いつまでに、いくらの年間キャッシュフロー（手元に残るお金）が欲しいか。
例：「5年後に、ローン返済後の手残りとして年間120万円（月10万円）が欲しい」
2,そのお金は何に使うのか？：目的が明確だとモチベーションが保てます。
例：「老後の生活費の補填」「子どもの留学費用」
3,初期投資の限界：自己資金として「いくらまで」用意できるか。
例：「現時点での自己資金は500万円まで」

目的地（目標の数値）が定まれば、それに合わない物件は最初から除外できます。
これが、ブレない投資判断の土台になります。

2.ステップ2：「全体の地図」をざっくり頭に入れる

次に、専門的な知識の習得です。
ですが、いきなり税金や法律の細部に深入りするのはやめましょう。
初心者が最初に目指すべきは、「不動産投資という旅の全体像、つまり地図をざっくり頭に入れること」です。
私が実践したのは、「絞り込み学習法」です。

本は3冊まで：入門書の中でレビュー評価が高く、内容が重複しないものを3冊だけ選び、立ち止まらずに最後まで読む。完璧に理解できなくても「こういう仕組みなんだな」と流し読みで構いません。
必須用語4つを理解する：この4つが分かれば、大抵の会話についていけます。
・利回り：投資額に対する収益の割合（表面利回り・実質利回りの違い）。
・キャッシュフロー：賃料収入から全ての経費（ローン返済、管理費、税金など）を引いた後に、手元に残るお金。これが最重要です。
・融資（ローン）：特に「金利」と「期間」が、キャッシュフローにどれだけ影響するか。
・出口戦略：将来、その物件をいつ、いくらで売却するか（または持ち続けるか）の計画。
ニュースに触れる：日頃から、金利の動向や賃貸市場のニュースなど、「不動産に影響を与える情報」にアンテナを張る習慣をつけましょう。

大切なのは、「完璧な知識」ではなく「全体像の把握」です。細部は、プロに聞けば教えてもらえます。

3.ステップ3：「水先案内人」を見つけるための行動を起こす

ステップ1と2で、目標と地図が手に入りました。最後のステップは、実際に旅を始めるために「信頼できる水先案内人（プロ）を見つけること」です。
不動産投資は、一人では絶対に成功できません。

初心者がプロと出会うために最も効率的でリスクの低い行動は、「初心者向けの無料セミナーや個別相談会に参加すること」です。
・セミナーに参加する目的：物件を買うことではなく、担当者と顔を合わせること。そこで「知識の量」「説明の分かりやすさ」「こちら側の話をしっかり聞いてくれる姿勢」をチェックします。
・個別相談会で質問攻めにする：セミナー後、「この人なら信頼できそう」と感じた担当者に、ステップ1で決めた具体的な目標数値を正直に伝えます。そして、用意した初歩的な質問を全てぶつけてみましょう。
・「相性」を重視する：知識が豊富でも、あなたの目標やスタイルに合わない人もいます。長く付き合うパートナーを見つけるつもりで、「話しやすさ」や「レスポンスの速さ」といった相性も重視してください。

私も、最初の物件選びは、信頼できる担当者さんと二人三脚で進めました。
素人の私では見つけられない金融機関とのパイプや、市場のリアルな情報を得られたことが、成功へのカギでした。

4.迷ったら「目的地」に立ち返る

不動産投資は、判断の連続です。
ローンの選択、物件の選定、管理会社の決定…。
その都度、「本当にこれでいいのかな？」と不安になるでしょう。
そんな時は、ステップ1で決めた「具体的な目的地」に立ち返ってください。
「この融資条件で、当初設定した月10万円のキャッシュフローは達成できるか？」
「この物件は、5年後の売却益1,000万円という目標に貢献するか？」

初心者の私たちに必要なのは、「知識の量」よりも「基準」です。
この3ステップを終えれば、あなたはもう漠然とした不安の中にいる初心者ではありません。
具体的な行動計画を持った「未来のオーナー」です。
さあ、まずはあなたの目標数値を紙に書き出すことから始めてみませんか？