不動産投資コラム｜不動産投資博士｜まず決めるべき「目的地」の数値化戦略

不動産投資初心者オーナーの山本です。 前回のコラムでは、私のような「ド」がつく初心者が最初に取り組むべき3つのステップ、の重要性をお話ししました。
「将来のため」とか「お金持ちになりたい」という漠然とした願望だけでは、物件選びや融資戦略で必ず迷子になります。
今回は、前回のコラムで触れた3つのことの1つ目ステップ「具体的な目的地」の数値を決めるという作業が、いかにあなたの不動産投資の成功を左右するのか、そして具体的にどんな数値を設定すべきかを、私の経験を交えながら徹底解説します。

なぜ、「数値化」しないと失敗しやすいのか？

不動産投資は、金額が大きいがゆえに、感情や直感に流されやすい側面があります。
例えば、利回りが高い（儲かりそうに見える）物件を見つけたとき。もし具体的な目標数値がなければ、「なんか良さそう！」という雰囲気だけで突っ走ってしまいがちです。
しかし、物件の「良さ」は、あなたの「目標」との相性で決まります。

目標がない場合：「利回り10%！買いだ！」→ 実際は、老朽化による多額の修繕費や、融資期間が短すぎて手残りがほとんどない…という落とし穴を見落とします。
目標がある場合：「目標の年間キャッシュフロー120万円を達成するには、この物件で本当に大丈夫か？」と、冷静に立ち止まって計算する基準が生まれます。

「数値化」は、あなたの感情を排除し、合理的な投資判断を下すための強力なフィルターとなるのです。

2.設定すべき3つの重要数値：「GOAL」「FUND」「TIME」

私が不動産投資のプロの方に教わり、最初に具体的に決めたのは、以下の3つの数値でした。
これを「不動産投資の三種の神器」と呼んでいます。

1. GOAL（目標とする収益）：「いつまでに」「いくらの手残り」が必要か？
これが最も大切です。単なる家賃収入ではなく、全ての経費とローン返済を引いた後に、あなたの手元に残るお金（年間キャッシュフロー）を決めます。

設定のヒント： ・「いつまでに」：5年後、10年後など、時期を明確にします。
・「いくら」：例えば、「退職後の生活費として月10万円欲しいから、年間120万円」と明確に設定します。
注意点：現実離れした高すぎる目標はNGです。
今のあなたの属性や自己資金で「頑張れば手の届く」レベルに設定しましょう。
この数値が決まれば、「この物件の予想年間キャッシュフローは100万円だから、目標に20万円足りない。
では、もう一部屋買うか、より手残りが増える物件を探そう」という具体的な行動につながります。

2. FUND（投資に使える資金）：「自己資金」と「借入希望額」の限界
投資できる資金の限界値を明確にします。
初心者がもっとも怖がるのは「借金」ですが、不動産投資では良い借金（レバレッジ）が必須です。

設定のヒント： ・自己資金の上限：貯金のうち、緊急予備費などを残して「最大でいくらまで出せるか」を決めます。
これには、物件価格の頭金だけでなく、諸費用（登記費用、仲介手数料、税金など）も含まれます。
・借入希望額の目安：自己資金と購入したい物件価格から逆算し、「金融機関に〇〇百万円の融資を依頼する」という目安を立てます。
注意点：自己資金を全て投じると、予期せぬ修繕や空室で資金ショートするリスクが高まります。
必ず、「安全マージン」を残した額を設定しましょう。

3. TIME（時間軸）：「いつまでに」と「何年間運用するか」
目標達成までの時間軸と、物件をどれくらいの期間保有する（出口戦略）かを決めます。

設定のヒント： ・目標達成時期：ステップ1のGOALと連動させます。
「5年後までに年間キャッシュフロー120万円を達成する」
・ローンの期間：「30年ローンを組むのか、または売却を前提に15年程度で組むのか」を決めます。
ローンの期間は、毎月の返済額、すなわちキャッシュフローに直結する非常に重要な数値です。
注意点：物件の築年数や種類によって、金融機関から提示されるローンの期間は変わってきます。
そのため、まずは自分の理想とする運用期間を設定し、それに合わせて物件の築年数を絞り込む、という逆算の視点が役立ちます。

3.失敗しないための実践的な「数値設定」テクニック

私のような初心者が陥りやすいのが、「夢だけが膨らんで現実的ではない数値設定」です。
これを避けるために、以下の作業を必ず行ってください。

1.「今の自分」の属性を把握する：年収、勤務先の規模、勤続年数、現在の借り入れ状況など、金融機関から見た自分の「信用力」を把握します。
これは、「FUND（借入希望額）」の上限を間接的に決める数値になります。
2.プロに「ヒアリング」する：自分で決めたGOALとFUNDの数値を、信頼できる不動産会社の担当者に伝えてください。
「私のような属性で、この目標達成は現実的ですか？」と率直に聞きましょう。
プロの意見を聞くことで、目標の現実性が確認でき、必要であれば修正できます。
3.「最低ライン」を設定する：最高の状況での数値だけでなく、「もし空室率が〇〇%になったら」「もし金利が〇〇%上がったら」という最悪を想定した最低ラインのキャッシュフローも計算しておきましょう。
これが、あなたのリスク許容度になります。

4.数値化は、あなたの「投資基準」そのもの

「具体的な目的地を数値で決める」作業は、単なる計算ではありません。
それは、あなたの不動産投資における「憲法」を決める作業です。
この憲法さえ決まっていれば、どんなに魅力的な物件の話が来ても、憲法に照らし合わせて「NO」と言える勇気が持てます。

さあ、まずは「いつまでに、月いくらの手残りが欲しいのか？」を紙に書き出すことから始めてみませんか。
この第一歩が、あなたの不動産投資の成功を力強く後押ししてくれるはずです。