不動産投資大家さんコラム｜不動産投資博士｜不動産投資のリアルな失敗談？初心者が買ってから焦った3つの想定外と乗り越え方

こんにちは！ 不動産投資オーナーの山本です。
前回までのコラムで、一生懸命勉強して、ついに物件を買うところまで漕ぎ着けました。
これで私も安定した収入を！と、期待で胸を膨らませていたんです（笑）。

ところが、実際にオーナーとして活動をスタートさせてみると、本やセミナーで学んだことだけでは対応できない「え、本当に？！」と感じるような現実に、たびたび遭遇しています。

今回は、「完璧に準備したつもり」だった私のような初心者が、実際に直面して心から焦った「想定外の壁」と、私がどうにか乗り越えようとしている具体的な対応策を、ありのままにお話ししたいと思います。

1.【想定外その1】「空室ゼロ」って、夢物語だったんですね…

書籍やネットの情報では、「人気のある立地を選べば、退去が出てもすぐに次の入居者が決まる」とありました。
私もそれを信じて、立地にはこだわった物件を選んだんです。
しかし、前の入居者さんが退去してから、次の新しい入居者さんが決まるまで、想像以上に時間がかかってしまうんです。

・頭の中の計算：退去⇒すぐに次の募集⇒ 来月には家賃収入！
・実際の現実：退去⇒部屋のチェック⇒ 「思ったより修繕が必要です」と言われる⇒クリーニング⇒募集活動を開始しても、内見がなかなか入らない…

この間、家賃収入はゼロなのに、ローンの支払いだけは確実にやってくる。
心臓がキュッと締め付けられるような不安に襲われ、「今月も赤字か…」と、落ち着かない日々を過ごしました。

私が取り組んでいる対策：
1.キャッシュフローの「お守り」を確保！
目標のキャッシュフローとは別に、半年分の家賃に相当する「空室リスク費用」を、緊急用として確保しました。
手元にお金があると、「まだ大丈夫」という心の余裕が生まれ、焦って家賃を下げる判断を防げます。
2.管理会社との連絡を積極的に
管理会社さんからの連絡を待つのではなく、「内見の反応はどうですか？」「募集条件を少し見直すべきでしょうか？」と、こちらから積極的に状況を確認するようにしました。
任せっきりにしない姿勢が大切だと痛感しました。

2.【想定外その2】ローン返済以外にも「突然の出費」が飛び出してくる！

不動産投資のシミュレーションには、ローンの返済、管理費、そして固定資産税などの費用を組み込んでいました。
でも、本当に予想外だったのは、「緊急トラブルによる臨時出費」です。

・頭の中の計算：毎月の修繕積立金で、大きな修理は対応できるはず。
・実際の現実：入居者さんから「お風呂の給湯器が動かなくなりました！」と緊急連絡⇒業者さんに見てもらったら、「部品交換ではなく、本体交換が必要です」で数十万円の出費が決定⇒その月の手取りが大きくマイナスに…

「え、この費用は計算に入れてなかった！」とパニックになり、まさに青天の霹靂でした。
まるで、ローンの他に「隠れたコスト」があるような気分です。

私が取り組んでいる対策：
1.「トラブル対応専用の積立」を設ける
毎月のキャッシュフローから、必ず「突発的な修繕用」として一定額を別口座に積み立てるルールを作りました。
これは「将来の大規模修繕」とは切り離して考えるようにしています。
2.加入保険の「守備範囲」を確認
火災保険や地震保険だけでなく、水回りや給湯器の故障をカバーする「設備修理特約」が付いているか、保険証書を引っ張り出して再確認しました。
保険の専門的な部分は、プロに相談して「守り」を固めています。

3.【想定外その3】「自分で決めなきゃいけない」のが、こんなに大変だなんて！

「オーナーになったら、管理会社に全てお任せでいいんだ」と、最初は甘く見ていました。
ですが、実際は管理会社さんからしょっちゅう連絡が来るんです。
退去後の壁紙、少し費用をかけてグレードアップを提案したいのですが、いかがでしょう？」「家賃を少し下げて、早く入居者を決めませんか？」といった、判断を求める相談です。

・頭の中の計算：管理会社さんが全て最適に動いてくれるはず！
・実際の現実：全ての決定権は自分にある⇒「どの選択が一番良いの？！」と、毎回頭を抱える⇒決断疲れで精神的に消耗

特に「お金を出すかどうか」の判断は難しいです。「費用をかけることで空室期間が短くなるかもしれないけど、今月の出費は抑えたい…」というように、いつも迷ってばかりです。

私が取り組んでいる対策：
1.「目標」を判断の基準にする
過去のコラムで決めた「年間キャッシュフロー〇〇円」という目標数値に立ち返ります。「この費用をかけることで、長期的に目標達成に近づくか？」という基準で考えることで、迷いが減りました。
2.「先輩オーナーの経験」を参考にする
セミナーなどで知り合った先輩オーナーさんに、「この状況、どう判断しますか？」と相談できる環境を大切にしています。
一人で悩みを抱え込まないことが、この仕事を続けるための大切なコツなんだと感じています。

4.最後に：不安だけど、着実に成長しています

不動産投資は、本当に「現場で学ぶこと」がたくさんあります。
不安でいっぱいですが、一つ一つトラブルを乗り越えるたびに、「あれ？私、少しオーナーらしくなってきたかも？」と、成長を感じています。

今、あなたが抱えている「漠然とした不安」は、きっと私や他の初心者が経験し、乗り越えようとしている壁です。 大切なのは、「トラブルはつきもの」と覚悟を決めておくこと。そして、信頼できるプロや仲間を見つけておくことです。 さあ、次はあなたが持っている「一番の不安」を、一度信頼できるプロにぶつけてみることから始めてみませんか？