不動産投資大家さんコラム｜不動産投資博士｜一棟アパートと区分マンション、売り方は全然違う！僕が経験してわかったこと

先日、古いアパートの売却（出口戦略）についてお話ししましたが、実は僕、アパートの一棟ものの他にも、都心に区分マンションもいくつか持っていたんです。

アパートを5棟持ってると聞くと、区分はもう手放したんだろうと思われがちですが、これがなかなか便利で。手間がかからない分、保有し続けていたんですね。
でも、ポートフォリオを整理する中で、この区分マンションも売却することにしました。

実際に一棟アパートと区分マンション、両方売却を経験してみて痛感したんですが、「売り方」や「買い手の層」が全然違うんです。
今日は、僕が経験したその違いを、皆さんと共有したいと思います。

1.買い手の層がガラッと変わる

一番大きな違いは、物件を買ってくれる人のタイプです。

僕のアパートを買ってくれたのは、ほとんどが「慣れている投資家」か「事業拡大を目指す法人」でした。
皆さん、利回りや修繕履歴、銀行からの評価など、事業的な視点から非常に厳しく見てきます。
価格交渉も細かくて、ちょっとしたことで取引が流れてしまうこともありました。

一方で、区分マンションの買い手は、「手軽に資産を持ちたい初心者投資家」や、「実需（自分が住むため）の人」が多いんです。
特に都心の築浅物件は、「利回り」よりも「立地」や「資産性」を重視する傾向が強いですね。
中には、「将来、子供に譲りたい」と考えているような、現金をたくさん持っている個人投資家もいました。
だから、交渉のポイントが、利回りから「物件の魅力」や「価格の妥当性」に変わるんです。

2.売却のスピードと流動性

時間軸で考えると、区分マンションの方が圧倒的に早かったです。

売りに出してから契約までの期間は、区分マンションなら2?3ヶ月程度で決まることが多かったです。
価格が適切で、立地が良ければすぐに買い手が見つかります。
なぜなら、価格帯が比較的安く、ローンを組むにしても金額が少なくて済むからです。
一棟アパートは、買主さんが銀行の融資を付けたり、物件のデューデリジェンス（詳細調査）に時間をかけたりするので、半年近くかかることも珍しくありませんでした。もし融資が難しくなると、また最初から買い手を探し直すことになります。

つまり、急いで現金化したいなら、区分マンションの方が断然スムーズだと実感しました。

3.契約書と売買交渉で気をつけたいこと

手続きの面でも、難しさが違いました。

一棟アパートは「事業譲渡」に近い性質を持っています。
売買契約書は非常に分厚く、特約事項もたくさんつきます。
特に、「賃貸借契約の引き継ぎ」や、「修繕積立金や未払い家賃の精算」など、事業を引き継ぐような複雑な調整が必要です。
慣れている投資家相手なので、法的な知識や経験が求められる場面が多かったです。

区分マンションは、基本的には一般の自宅売買と同じくらいシンプルです。
特約事項も少なく、賃貸の引き継ぎもスムーズでした。
交渉の焦点も、価格と引き渡しの時期くらいで、精神的な負担も少なかったです。

まとめ：自分の目的で「売るもの」は変わる

僕が今回、区分マンションも売却したのは、「資産全体の流動性を上げること」と「手間を完全にゼロにすること」が目的でした。

もし、手間をかけずに早く現金化したい、あるいはリタイア後の生活資金の足しにしたいという目的が中心なら、区分マンションの売却は非常に有効な手段だと感じています。
一方で、事業として大きな利益を確定させたいのなら、一棟アパートの売却が向いています。

どちらの物件を先に売るか、どのタイミングで売るかは、自分のライフプランや目的に合わせて選ぶのが一番です。
僕の経験が、皆さんの出口戦略を考えるヒントになれば嬉しいです。