不動産投資大家さんコラム｜不動産投資博士｜修繕トラブルでお金が消えた話｜ベテラン大家が語る不動産投資の落とし穴

不動産投資において、修繕トラブルは避けて通れない問題です。
私自身、オーナー歴20年の中で「修繕費」を甘く見ていたことで、 短期間にまとまったお金が一気に消えていく経験を何度もしました。
今回は、給湯器や水漏れといった実体験をもとに、 修繕トラブルがどれほど収支に影響するのか、そして失敗しないために意識すべきポイントをお話しします。

不動産投資を始めたばかりの頃、私は「修繕費」をかなり甘く見ていました。
正直に言うと、「多少の修理は家賃で何とかなるだろう」と思っていたんです。
しかし現実はそんなに甘くありませんでした。
ある年、立て続けに修繕トラブルが起きました。
給湯器の故障、水漏れ、共用部の照明不良。
一件一件は小さなトラブルでも、重なると口座からお金がどんどん消えていく。
この感覚は、今でもはっきり覚えています。

1.給湯器は「ある日突然」壊れる

最初に直面したのは給湯器の故障でした。
築20年近いワンルームで、真冬に「お湯が出ない」と連絡が入ったのです。

この時点で選択肢はほぼありません。
修理を試すか、交換するか。
結果的には交換となり、費用は約20万円。 急ぎだったため相見積もりも取れず、提示された金額をそのまま支払いました。

ここで痛感したのは、 給湯器は壊れるときは一気にくる ということです。
収益を生むはずの設備が、一瞬でキャッシュを奪っていきました。

2.水漏れは被害が連鎖する

次に起きたのが水漏れトラブルです。
上階の配管からの漏水で、下の部屋の天井まで被害が及びました。

配管修理、天井クロスの張り替え、入居者対応。
これだけで30万円近い出費です。
しかも対応が遅れれば、クレームや退去につながる可能性もある。
修繕費だけでなく、空室リスクまで一緒に抱えることになります。

3.「まだ使える」という判断が一番危ない

初心者の頃の私は、
「まだ動いているから大丈夫」、 「次の入居まで持てばいい」
そんな判断を繰り返していました。

しかし結果的に、
・壊れてからの緊急対応
・割高な修繕費
・入居者満足度の低下
という悪循環を招いていました。

今ならはっきり言えます。
設備は壊れてから直すのが一番高くつく。

4.修繕費は毎年均等には出ない

不動産投資を続けていると、 修繕費は毎年同じように出るわけではないことが分かります。
何もない年が続いたかと思えば、 ある年にまとめて出ていく。

「今年は順調だな」と思った翌年に限って、修繕が重なることも珍しくありません。
だからこそ、黒字の年に油断しないこと が何より大切です。

5.今、私が実践している修繕トラブル対策

こうした失敗を経て、今は次のことを徹底しています。

・設備ごとのおおよその寿命を把握する
・大きな修繕が出そうな時期をあらかじめ想定する
・修繕用資金を別口座で確保する
・管理会社と修繕方針を事前に共有する

特に意識しているのは、「壊れる前提で準備する」 という考え方です。
これだけで、資金面も精神面もかなり楽になりました。
不動産投資は、家賃が入っている間は順調に見えます。
しかしその裏では、静かに修繕トラブルが近づいてきます。
私自身、「こんなに一気にお金が出ていくのか」と何度も頭を抱えました。

だからこそ、これから投資を始める方には伝えたい。
修繕費は想定の1.5倍を見ておくこと。
それくらいで考えておくと、実際に起きたときに慌てません。
修繕とうまく付き合えるようになると、不動産投資は一気に安定します。
ぜひ早い段階から、「修繕も投資の一部」という意識を持ってみてください。