不動産投資大家さんコラム｜不動産投資博士｜50代、アパートを売るか息子に残すか。僕が悩み抜いて出した今の考え

これまで、所有するアパートの出口戦略として売却の話をメインにしてきました。
でも、最近になって、もう一つの選択肢が頭をもたげてきました。
それは、自分でも意外だったのですが、このまま一棟アパートを息子に相続させるという道です。

僕自身、アパート管理の手間に疲れて「早く整理したい」と思っていた時期もありました。
でも、いざ息子が社会人として成長し、将来のことを話し合うようになると、親として資産をどう残すのが正解なのか、改めて自問自答してしまったんです。

1.相続の大きなメリットは、なんといっても節税効果

売却か相続か。
どちらが数字として有利なのかを、税理士さんに相談したり自分でも調べたりしてみました。
その結果、改めて驚いたのは、不動産をそのまま相続させる時の圧倒的な節税パワーです。

もし今、アパートを売却して現金に換えてしまうと、その現金には額面通りの価値に対して相続税がかかります。
でも、アパートとして持ち続けていれば、建物は貸家として、土地は貸家建付地として評価されるため、実際の市場価格よりもかなり低い評価額で計算されます。
さらに小規模宅地等の特例を使えば、土地の評価をさらに半分にできる可能性もある。
この圧縮効果を知ってしまうと、安易に現金化するのがもったいない気がしてくるんです。

2.息子に「家賃収入という柱」を残せる安心感

もう一つ、親心として感じたのは、息子に定期的な現金収入の道を残してやれるというメリットです。
今の時代、会社員としての給料だけで将来安心かというと、親の目から見て不安な部分もあります。

もし優良なアパートを一棟引き継ぐことができれば、それは彼にとって大きな心の支えになるはずです。
もちろん、僕が今感じているような修繕の手間や空室のリスクもセットで譲ることになりますが、若いうちから事業主としての視点を持たせることも、一つの教育かもしれません。

3. でも、現実はそう甘くない。息子に背負わせるリスク

ただ、手放しで相続がいいとも思えません。
僕が今悩んでいる最大の理由は、やはり物件の老朽化です。
僕が死ぬ頃にアパートが築50年を超えていたら、息子は家賃収入どころか、高額な取り壊し費用や立ち退き交渉で苦労することになるかもしれません。

せっかく資産を残したつもりが、実際には負債を押し付けていた、なんて事態だけは絶対に避けたい。
また、息子がそもそも不動産管理に全く興味がない場合、彼にとってはただの重荷でしかありません。
現金であれば分けやすいですが、一棟アパートは分割しにくい資産ですから、将来的に家族の間で揉め事の種にならないかという心配もあります。

4.僕が出した「今のところ」の答え

いろいろ調べた結果、僕が出した結論は、すべての物件を相続させるのではなく、選別をするということです。

将来性があり、息子が引き継いでも負担が少ない優良な物件は相続のために残す。
一方で、古くなって手間がかかりすぎる物件や、将来的に維持が難しそうな物件は、今のうちに僕の代で売却して現金化しておく。
そうすることで、節税メリットを享受しつつも、息子に過度なリスクを負わせないという、ハイブリッドな出口戦略が一番いいのではないかと考え始めました。

結局、出口戦略とは単にモノを売るだけではなく、家族の未来をどうデザインするかということなんですね。
息子とも、これからもっと具体的に、彼自身がどうしたいのかを話し合っていこうと思っています。