不動産投資大家さんコラム｜不動産投資博士｜不動産投資は売るまでが遠足？初心者オーナー山本が気がついた「出口戦略」の重要性

不動産投資オーナーの山本です。

これまでのコラムでは、物件の管理や空室対策など、運営に関わるいろいろな工夫についてお話ししてきました。
今回は、私がオーナーになってからずっと「いつか直面するんだよな……」と頭の片隅で気になっていた、でも一番実感が湧きにくかったテーマについて書いてみようと思います。
それは、「出口戦略（物件の売り時）」についてです。

「始めたばかりなのに、もう売る話？」と思うかもしれません。
私も最初は「せっかく買ったんだから、ずっと持ち続けて家賃をもらい続けるぞ！」と思っていました。
でも、先輩オーナーさんたちの話を聞くうちに、不動産投資は「売って初めて、本当に儲かったかどうかが決まる」という、ちょっと衝撃的な事実に気づかされたんです。

1.「一生持ち続ける」のが正解とは限らない？

初心者の私は、「毎月チャリンチャリンと家賃が入ってくる状態」こそが不動産投資のゴールだと思い込んでいました。
でも、建物は生きています。時間が経てば経つほど、少しずつ古くなっていきますよね。

・築年数が古くなると、家賃が下がるかもしれない
・大きな修繕（外壁の塗り替えなど）でお金が必要になるかもしれない
・いつの間にか、周りのライバル物件に負けてしまうかもしれない

つまり、何十年もずっと同じように稼ぎ続けてくれる物件というのは、実はすごく珍しいんです。
どこかのタイミングで「そろそろ、この物件を他の人にバトンタッチ（売却）しようかな」と考える。
この「出口」を意識しておくことが、大損しないための大きな守りになるんだな、と学びました。

2.私が意識し始めた「3つの売り時サイン」

とはいえ、右も左もわからない私が「今が売り時だ！」なんて判断するのは不可能です。
そこで私は、先輩たちに聞いて、自分なりに「こういう状況になったら、売ることを考え始めよう」という3つの目安をノートにメモしています。

1.買ってから「5年」が過ぎたとき
実は、不動産は買ってから5年以内に売ると、儲かった分にかかる税金（譲渡所得税）がすごく高いんです。
逆に、5年を過ぎるとその税金がガクッと半分くらいに安くなります。
なので、「まずは5年しっかり運用する」というのは、初心者にとっても分かりやすい一つの区切りになります。

2.周りの環境が大きく変わるとき
例えば、近くにあった大きな大学や工場が移転することになったり、逆に新しい駅ができる噂があったり。街の様子が変わると、入居者さんの需要も一気に変わります。
「ちょっと雲行きが怪しいな」と感じたら、プロに相談するタイミングです。

3.「次のステップ」に進みたくなったとき
今の物件を売ってまとまった現金を作り、それを元手により大きな物件や、新しい物件に買い替える。
不動産投資の世界では、こうやって「わらしべ長者」のように資産を大きくしていくのが王道なのだそうです。
それを知ったとき、売却は終わりではなく「次のスタート」なんだなとワクワクしました。

3.最後に：「売る」なんてまだ先と思っているあなたへ

最初の物件を買ったばかりのときは、日々の家賃収入やトラブル対応だけで頭がいっぱいになりますよね。
私も今でもそうです（笑）。

でも、旅行に行くときに「帰りの飛行機」を予約しておくのと同じで、不動産投資も「最後はどうするのか」をなんとなく決めておくだけで、毎月の運営にすごく心の余裕が生まれます。

「この物件は、10年後に売ることを目標にしよう。だから、それまでは綺麗に使ってもらえるように、今のメンテナンスをケチらずにやろう！」

そんな風に、未来から逆算して今の行動を決められるようになると、なんだか一人前のオーナーに一歩近づけたような気がして嬉しくなります。

私もまずは最初の5年間、この物件を大切に育てながら、来るべき「出口」の勉強も少しずつ進めていきたいと思っています。
慌てず、焦らず、でも未来を見据えて、一緒に頑張っていきましょう！