市場に出てもいつまでたっても売れない収益物件ってどんな物件?築年数?地域?|不動産投資博士

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市場に出てもいつまでたっても売れない収益物件ってどんな物件?築年数?地域?
その道のプロが『ズバッ!!』買うべき?売るべき?迷えるオーナーへ!

いつまでたっても売れない収益物件ってどんな物件?

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物件ポータルサイトなどでかなり前から掲載されている物件が多数ありますが、市場に出てもなかなか売れない収益物件とはどんな物件なのでしょうか?

- Advice from a real estate professional Part 1 -土地値が低いため融資が伸びない…
株式会社R-JAPAN 回答者

とある地方の物件の話ですが、何度も買付が入りその度に流れる…。そんな物件がありました。

建ペイ率も容積率も問題なし、利回りは…えっ!?『めっちゃまわってますやん!』賃貸需要こそイマイチの場所でしたが現況はほぼ満室。
お客様からの問い合わせも数多。

なぜ売れないのかと思案していると、一つの答えが。

『土地値が低いため融資が伸びない』

実際に融資にかなり自信を持たれていた方も撤退。
売主も残債の兼ね合いでそこまで値段が下げられない…。
利回りは良いが自己資金の投資額が増えてしまうので、結果的にみなさんこの物件から手を引きます。
地方ということもあり、土地勘のある方も少なく、賃貸需要に対しても懐疑的。
CCRもイマイチでは中々一歩踏み出せないですよね。

もうかれこれ3年程見続けています。

株式会社R-JAPAN 店舗
株式会社R-JAPAN 〒530-0015 大阪府大阪市北区中崎西2-2-4
TEL:06-6315-3008 / FAX:06-6315-3080

一棟・戸建・区分・店舗事務所・倉庫などご希望の物件をお探し致します。 ローンの相談から、購入後のリフォーム、賃貸の入居付け、物件管理までお客様をトータルサポート致します!!

いつまでたっても売れない収益物件ってどんな物件?
- Advice from a real estate professional Part 2 -売れない物件には理由があります
レアルコンサルティング株式会社 回答者

中々売れない物件は、一概には言えませんが、
No.1「ランニングコストの高い物件」
No.2「築年数が40年以上の物件」
No.3「駅徒歩15分以上の物件」
No.4「銀行融資が付かない物件」
と大まかに4つの条件になってくると思います。

@に関して言えば、マンションであればT修繕積立金及びU建物管理費など毎月支払う費用が発生し、賃料から支出の割合がT・Uだけで30%を超える物件もあります。
収支が合わなくなり、空室になった場合毎月の負担が大きくなります。

A・Cは古すぎると、銀行も共同担保等無ければ融資が付きづらいです。
古い物件で25年ローンなど組んでしまうと、仮に購入時築40年、完済後は65年です。
出口戦略という部分で想定しづらいです。

Bは、徒歩15分以上だと現在賃貸中の場合でも、次の入居者が付きづらいです。
賃料も10分圏内の物件より下げなければ付かなくなるケースや、ライバル物件と比較しての対策がプラスで必要になってきます。

安ければ売れる等、あくまで価格は市場が決める事ですので、収益に精通した担当と相談する事が一番です。

レアルコンサルティング株式会社 店舗
レアルコンサルティング株式会社 〒160-0023 東京都新宿区西新宿1-3-13 ZenkenPlazaU7階
TEL:03-6911-3939 / FAX:03-6911-3938

弊社はコンサルティング会社としてお客様の目線に立ち、しがらみにとらわれず本当に重要なことだけを最優先に提案して参ります。

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