物件の空室を埋めるためにはオーナー自身が営業マンになる！収益物件のこだわりリフォームとは？-富士企画株式会社-｜不動産投資博士

空室が多い収益物件では、毎月のローン返済額よりも賃料収入が少ない場合、毎月赤字が出てしまいます。

実際に、宇都宮で一棟マンションを購入されたオーナーが空室で悩まれていました。
約60世帯ほどあったのですが、4割ほどしか入居しておらず、半分以上が空室。

そのような状況で弊社にご相談をいただいたのですが・・・
まず、オーナーに様々な地元の不動産会社に周ってもらいました。

やはり物件のことを一番知っているのは物件を所有しているオーナー自身。
そのオーナーが一番の営業マンとして物件をアピールして周ることで物件が認知されますし、管理会社へ良いプレッシャーを与えることも出来ます。

結果として、様々な地元の不動産会社に訪問してもらうことで、見事満室にすることができました。
空室の多い物件の購入をお考えの場合は、自分でも営業マンとして動く覚悟をもって検討をしていただきたいですね。

リフォームの際は、入居者が扉を開けたときに「うわっ！」と驚くような提案・内容を心がけています。

リフォーム内容は毎回変えており、壁紙の色を変更するだけでも、男性向けや女性向けの部屋に変更できますし、照明を変更するだけでも大きく部屋の雰囲気が変わります。
例えば、あえて暗い照明で落ち着いた雰囲気の部屋にすることで、入居者が驚くような演出も可能です。

また、小さなこだわりをとても大事にしています。
私は海が好きなので、弊社の事務所ではリフォームの際に一部に砂を敷いてビーチを作っています。
この小さなこだわりには、実際に訪問していただいた方は「うわっ！」と必ず驚いて気に入ってくれています。

こういった小さなこだわりを気に入ってくれる入居者は退去せずに、長い間入居もしてくれます。

もちろん、資金は回収をしなくてはいけないので、コストを考えながら効率の良いリフォームをしなくてはいけません。
そのためには、床の張替えなど作業が簡単なものはオーナー自身に作業をやってもらうこともあります。
自分で作業をしていると所有している物件のことも良くわかってくるので、賃貸経営が楽しくなったという方も多いですね。

また、賃貸経営をしている際に、空室が出ると不安だと思いますが、
「空室がでた、どうしよう・・・」と心配しないでください。
「空室がでたからリフォームができる！」と視点を替えて、楽しみながら賃貸経営をすることは大切なポイントです。

収益物件の売却値段は相談する相手によって大きく変わります。

大手不動産会社に依頼をすると安くなってしまうケースが多いです。
大手不動産会社の場合は業者を顧客にしており、市場よりも安い価格で販売をしています。
売却依頼主から物件を買い取るときにはより安い価格で仕入れないと利益がでないため、
市場の価格よりも安くなってしまうのです。

その反面、不動産投資専門の不動産会社では、様々な買主（サラリーマン投資家・地主・節税目的の人etc…）を顧客として抱えているため、適切な市場価格で仲介をしてもらえるため、売却価格は高くなるでしょう。
また、専門会社の場合は広告の出し方などにノウハウもあり、集客力の高い会社もあります。
このような会社に相談をした場合は、市場の価格以上で売却ができることも少なくありません。

投資家の方から「どうすれば物件を購入できるの？」と聞かれることがあります。
そのとき、私は「弊社の営業マンと仲良くなってください。」と答えています。

例えば、不動産投資について何か悩み事があるときは、営業マンに相談をしてみてください。
ちょっとしたことでも相談されると営業マンは「自分を1番に頼りにしてくれている」と思います。

営業マンはいい物件の情報が入ってきたときは、まず最初に誰に紹介しようかと考えます。
そのときに思い浮かべてもらえるようにならないといけません。

例えば、メールで「いい物件あれば教えてください。」と一回も会っていない投資家よりも、
何度も会社へ訪問してくれる、目の前にいる投資家の方が優先度は高くなるでしょう。

親身に相談できる営業マンが2，3人くらいいると、良い物件が購入できる確率はグンっと上がると思います。