最適な借入れ額とは？キャッシュを残すメリットと収支のバランスを考えよう！｜不動産投資博士

キャッシュを残すと、修繕や状況に応じての繰り上げ返済が可能！ 【理由１】
理由はいくつかありますが、まずなにか緊急で物件の「メンテナンス」が必要になった場合を想定して、キャッシュを置いておくと安心だからです。

【理由２】
次に、大きく借入をした場合でも、キャッシュが余ってきたなと思った段階で「繰り上げ返済」をすることができます。
この繰り上げ返済には２種類ありまして、毎月の返済金額を減らす方法と借入期間を短くする方法の２種類がございます。

この２種類でもお勧めしたい繰り上げ返済は、毎月の返済金額を減らす方法です。
一般個人のお客様は長く借入するのに抵抗がある方も多く、毎月の返済金額は変えずに借入期間を短くしたいと考えられる方もいらっしゃいますが、支払いが厳しくなったときのことを想定して毎月の返済金額を減らす繰り上げ返済をするのが良いのではないでしょうか。

【理由３】
最後の理由として、自己資金に対する収益率を上げる為に融資「レバレッジ」を使うのです。
１件の物件に自己資金を使うのではなく、その自己資金を２件・３件に振り分けることにより自己資金に対する収益率がアップされます。

以上３点の理由により、多く借りるのに抵抗があるとは思いますが、借入可能額の最大限まで借入することを私はお勧めします。

不動産投資の優位性は借入をして投資効率を高めること！ 今回購入検討されている物件の実質利回り、および金融機関からの提示されている融資期間の情報が無いため明確な回答がしにくいのですが、自己資金に対する投資効率を考えると、出来るだけ多く借りたほうが良いと考えます。

不動産投資の優位性は、借入をして投資効率を高めることが出来ることです。
言い換えると、借入をすることで自己資金に対する利回りを高めることが出来るということです。
下記で具体的に解説します（計算を単純にするため購入諸費用は考慮せず）。

今回の検討されている物件の実質利回りを7%と仮定します。
質問者様が資産拡大を目指すのであれば、今回の物件で投下せずに済んだ1000万円をさらに、ほかの物件購入時に投入することで、CFの最大化が実現します。

しかし、資産拡大を志向せず安定経営を目指すのであれば、多くの自己資金を投下したほうがよいため、最終的には相談者の方の目標がどこにあるかによって変わってくると思います。

全額キャッシュで購入した場合 税引き前CF＝3200万円×7%＝224万　（※CF：キャッシュフロー） 融資期間25年の借入 �@1700万円の借入
CF＝140万円
投資自己資金に対する利回り ＝140÷(3200-1700)＝9.3%
�A2700万円の借入
CF＝91万円
投資自己資金に対する利回り ＝91÷(3200-2700)＝18.2%