利回り19％の１棟アパートが売りに！空室率・利回りの考え方は？｜不動産投資博士

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利回り19％の１棟アパートが売りに！空室率・利回りの考え方は？

利回り19％の１棟アパートが売りに出ていました。（地域・埼玉県）

現在、一棟アパート（埼玉県、某駅徒歩45分、築29年、木造、1K8戸、1,300万前後）を検討中です。
想定利回り19％となっていますが、現在空室が4戸です。
実際購入するにあたり、空室率をどのくらいで考えればいいのでしょうか？
また、その他諸経費をどこまで見込み実質利回りを考えればいいのでしょうか？

Answer 　　

物件の条件を加味し、空室率10％を組み入れて計算

徒歩45分ですとバス便案件なので近隣の施設（大学・工業団地・ショッピングセンター）などがあるかどうかの確認が必要です。
空室率は内装の原状回復や外観の修繕で大きく変わっていくのでどこまで資金と投入するかで変わっていくのではないでしょうか？

ローンが組めるのであればリフォーム費用も一緒に組んでおいて最初に大規模修繕を掛けた方が安全かと思われます。
家賃を近隣相場より10％も下げれば満室経営は十分可能なので空室率も10％位組み入れておけば宜しいのかと思います。

しかし懸念するのは利回りが19％の時点で恐らく建ぺい率容積率はオーバーしていると思うのでローンは厳しいのかと感じます。
その場合購入する際はキャッシュ購入になると思われます。

年間収入
年収247万円×90%＝222万円空室率を10％組み入れる

修繕にかかる費用＝270万円
工事代金4戸×30万円＝120万円外装塗り替え＝150万円
実質利回り＝14.1％
222万円÷（1300万円＋270万円）