節税目的で借入での不動産投資を行う場合、年収いくらから効果が出るのでしょうか？

節税目的で借入での不動産投資を行う場合、年収いくらから効果が出るのでしょうか？

年収1,000万円のサラリーマンの所得税住民税はおおよそ140万円。これに投資用マンション1戸を購入するとどうなるでしょう。
不動産所得は給与所得と合算され、確定申告により税金を精算します。
不動産所得がプラスであれば追加税金、マイナスであれば給与所得の源泉徴収税額が還付になります。
これを一般的に節税と表現しているようです。

条件①　新築2,500万円（内建物2,000万円）利回り4％、借入金年利2％で35年返済の場合

【所持金額】

家賃収入1,000－管理費50－固定資産税等147－減価償却費440－支払利息495＝△132（単位千円）
確定申告をして26,600円が還付になり、翌年の住民税が13,300円安くなります。

【キャッシュフロー】

年間△191(元金返済後)＋税金還付39＝△152（単位千円）
この持ち出しを負担していけば、35年後には物件が自分のものになり、その後の賃料は年金代わりに自分の手元に入ってきます。臨時収入があった場合には繰上げ返済をしていけば借入金利率2％の金融商品に投資するのと同じ効果が得られます。

条件②　築20年の中古1,400万円（内建物900万円）利回り7％、借入金年利2％で27年返済の場合

【所持金額】

家賃収入1,000－管理費50－固定資産税等73－減価償却費297－支払利息276＝304（単位千円）
確定申告をして90,900円の所得税・住民税の納税が必要です。

【キャッシュフロー】

年間＋205(元金返済後)－90＝115（単位千円）
団体信用保険（受取人は金融機関で保険料は全額経費）をパッケージし、全体の保険の見直しも検討します。自分が亡くなった場合にはその後の返済が0になります。新築物件か中古物件かは将来収入と支出の予想を基に目的に応じて判断します。また空室、地域性、内装仕様などのリスクが発生する投資なので、地域、サブリース、汎用性などリスク回避を検討する必要があります。