不動産投資コラム｜不動産投資博士

50代に入って、なんだか今までとは違うことを考えるようになりました。
僕は自営業を長くやってきて、おかげさまでアパートも5棟持てるようになったんです。
家賃収入があるのは本当にありがたいし、生活の足しにもなるし、将来の安心にも繋がっています。
でも、最近「このままで本当に大丈夫かな？」って思うことが増えてきたんです。
5棟のアパートを管理するのって、結構大変で。
それに、物件もだんだん古くなってくるから、大きな修理費も心配になってきます。
あと、やっぱり子供たちの相続のことも考え出すと、漠然とした不安も出てくるんですよね。
だから今、真剣に考え始めたのが、持っているアパートの一部をどうするか、つまり**「出口戦略」**ってやつです。
なんだか投資を「やめる」みたいに聞こえるかもしれませんが、僕にとっては「終わり」じゃなくて、次の新しい段階に進むための大事な一歩だと思っています。

1.売却を考える前に、まずは自分に問いかけてみたこと

「よし、売ろう！」って決める前に、一番大事なのは、やっぱり自分自身の今の状況と、これからどうしたいかをハッキリさせることだと思います。
人それぞれ、状況も目標も違いますからね。
僕の場合、こんなことを自分に聞いてみました。
・なんで今、売却を考えてるんだろう？
一番の理由は、やっぱり管理の手間を少しでも減らしたいってことです。
正直、年々しんどくなってきてるな、と。
あとは、古い物件の修理費の心配や、もっと手元に残るお金（キャッシュフロー）を増やしたい気持ちもあります。
そして、やっぱり相続のことも気になってますね。
・売却して得たお金、どうやって使いたいかな？
ここが結構重要で。漠然とお金が欲しいだけじゃ、いい判断ができません。
僕の場合は、売却益の一部を株とか投資信託みたいな金融資産に替えて、資産全体のリスクを分散したいです。
あとは、もっと手がかからない不動産に買い替えたり、本業の事業をもっと大きくするための資金にしたり。もちろん、将来の老後資金としてしっかり残しておくのも大事な選択肢です。

こうやって、自分の状況と希望を整理すると、どの物件を売るべきかとか、売却後のプランがだんだん見えてくるんです。

2.どの物件を売るか？僕の見極めポイント

具体的にどの物件を売るか考える時、僕は大きく３つの視点から見ています。
1.物件そのものの状態： まずは、その物件が今どんな感じかですね。
築年数がどれくらいで、これから大きな修理費がかかりそうか。
空室が多くて稼ぎが悪くなってないか。
あと、場所はどうか、将来も借り手が見つかりそうか、とか。
管理に手がかかる物件は、売却候補になりますね。
ローンがどれくらい残ってるかも確認します。
2.僕自身の状況： 僕の資産、不動産の割合が結構高いんです。
これをもう少し金融資産とバランスよくしたいなと。
そして、やっぱり管理の手間を減らしたい気持ちが強いです。
年齢的に、本業に集中したいし、自分の時間ももっと欲しいですから。
あとは、売却益にかかる税金をどうしたら一番少なくできるか、相続対策として売却した方がいいか、なども考えます。
3.今の不動産市場の状況： 最後に、金利の動きとか、不動産の値段のトレンドなんかも見ます。
金利が低い今は、買う人がローンを組みやすいから、売却しやすい時期かもしれません。
国が新しく作る法律とか、税制が変わる動きにも注意しています。

3.売却の方向性、どうする？

これらのポイントを踏まえて、僕は大きく４つの方向性を考えています。
1.「物件入れ替え」： 儲けの少ない物件や管理が大変な物件を売って、もっといい物件とか、手がかからない投資に資金を移すパターンです。
2.「お金の流れを良くする」： 利回りは高くても、修理費とかで手元に残るお金が少ない物件を売って、もっと安定したキャッシュフローの物件に買い替えることを考えます。
3.「隠居準備」： 将来、仕事も落ち着いて、管理から完全に手を引きたい時に、何棟か売却して老後資金にしたり、時間を増やしたりする計画です。
4.「税金対策込み」： もし物件に大きな儲けが出ているなら、税理士さんと相談して、税金が一番安くなるタイミングや方法で売却する、という考え方です。

4.実際に売る時のこと

売却を決めたら、やっぱり信頼できる不動産会社を見つけることが大事です。
あとは、適正な売却価格をしっかり決めること。
売却益にかかる税金のこともちゃんと理解して、対策を立てるのも忘れてはいけません。
物件に残っているローンの残高も確認して、スムーズに売却できるように準備します。

僕にとっての出口戦略は、単にアパートを売るだけじゃないんです。
これまでの投資で得た経験を活かして、これからの自分の人生や、家族との時間、そして新しい挑戦に向けて、資産を一番良い形に変えていくことだと思っています。
皆さんも、ご自身の状況に合わせて、賢い出口戦略を考えてみてはいかがでしょうか。