住宅ローンで購入した家を転職を機に賃貸にて募集中。売却も可能ですか？＜勝ち組大家への道＞｜不動産投資博士

　賃貸中でも、空きの状態でも売却は可能です。
　賃貸するのか売却するのかどちらが良いかといえば、お客様の状況によりますのでもっと詳しく状況をヒヤリングさせて頂かないと、何とも言えません。

　例えば今後も賃貸物件を買うなら、融資期間の優遇があるので保有がいいです。今後賃貸収入を考えないなら、相場が値上がり傾向なので売却がいいです。 あと賃貸に出す場合は、住宅ローンを組んでいる銀行によく相談したほうが良いと思います。 住宅ローンを組んでいるのに、賃貸に出して良いか必ず聞いてください。 許可をとらないで、賃貸に出すと一括返済を迫られる事があります。

　『所有不動産の売却が可能かどうか？』という質問のみから回答致しますと、 売却は可能です。しかし、既に賃貸募集をしている状況ですので、募集依頼をしている不動産業者様に売却の可能性もあるという旨を了承してもらう必要はあります。 質問の本筋からは逸れますが、売却した方が良いか、それとも賃貸物件として所有継続した方が良いかは、質問者様の状況や対象不動産の立地、現在の融資残高等にもよります。

　あくまで私の推測ですが、１８００万円のご自宅を金利１％、３５年フルローンで利用していたとすると、恐らく月々のお支払いは５万円前後かと思われます。 現在築９年とだけ記入してありましたので、何年前に購入されたかは不明ですが、例えば９年前に新築で購入されていたとすると、現在の融資残高は１４００万円強でしょうか。

　売却で考えた場合、上記融資残高を抹消可能な金額で売却出来るかどうかがポイントとなるかと思いますので、諸経費等を考慮すると１４６０万円で売却する必要がございます。
９年前と比較すると場所によっては以前よりも相場が下がっている可能性がありますので、状況を詳しくお伺い出来ませんと何とも言い難いといった所です。 次に賃貸として考えた場合ですが、こちらも物件の状況によってかなり状況が変わってきます。

　例えば周辺の賃貸相場が住宅ローンの支払い金額を上回り、さらに固定資産税、都市計画税を考慮してもプラスになる様な立地であれば、賃貸物件として所有していた方が良いかと思われます。
　一点気になる点としては、通常住宅ローンで購入した物件を賃貸に出すという事は、銀行からすると自己で居住目的の物件に対して低金利にて住宅ローンを融資している事となりますので、あまり善しとはしていないのが現状です。 質問者様の状況ですと、銀行からは承諾されているという事でお間違いございませんでしょうか？

　もしそうだとすると、賃貸用物件としてはかなり有利な状況と思われます。 現在はオリンピック効果も手伝い、かなり景気が回復しております。それに伴い不動産市況も上がり傾向にありますが、それでもまだまだ不動産の価格は低い状況と言えます。例え家賃収入とローン支払い等を含めた収支が若干のマイナスであったとしても、現在売却をするよりは賃貸物件として所有継続された方が宜しいかと思います。

　特に戸建て賃貸となると、１R、１Kタイプの物件と比較しても供給数が少なく、更には一度入居者が決定すると長期に渡り居住する可能性が多く、場合によっては入居者が購入者となるケースもございます。
　実際に弊社でも同じケースでお取引となった例も多数ございます。例えば毎月の収支がトントンだとしても、入居者が自らの住宅ローンの支払いをしてくれていると考えれば、質問者様の資産を入居者が増やしてくれているとも考えられます。 単純に売却をしてしまうと、現在のローンは無くなるかも知れませんが、資産は増えません。 記述の通り、現在は不動産が上がり傾向にありますので、売却に関してはもう少し様子を見ても宜しいかと思います。

　ただし、賃貸に出した際のリスクとしては、入居者がいる状態で売却に出すと購入者は住宅ローンが使えない可能性が大きくなってしまいます。更にはあまりにも低利回りで売却に出すと買手も付きづらくなりますので、流動性は悪くなってしまうケースもあります。
　しかしそういったリスクを考慮しても、現状のまま賃貸募集の継続をお考えになられても宜しいのではないでしょうか。