不動産投資コラム｜不動産投資博士｜買い手が「法人」だったら？知っておきたいアパート売却の注意点

先日、僕の持っているアパートについて、買いたいという方が現れました。
それも、個人の投資家ではなく、法人として不動産を買い進めているというお話でした。
個人間で売買することはあっても、相手が法人となると、ちょっと構えてしまいますよね。

僕も初めてのことだったので、税理士さんや不動産会社の方にいろいろと相談してみました。
個人に売る場合と法人に売る場合とでは、いくつか気をつけなければいけない点があるそうです。
今日は、僕が勉強したことを皆さんと共有したいと思います。

1.なぜ、買い手が法人だと注意が必要なのか？

個人と法人は、法律上も税務上も別物です。
そのため、不動産取引の進め方や、売買価格の考え方にも違いが出てきます。

取引が複雑になることがある
法人が買い手の場合、個人の場合よりも審査が厳しくなることがあります。
会社の経営状況や財務内容を確認する手続きが入るため、取引が少し複雑になる可能性があるそうです。
また、売買契約書に記載する内容も、法人ならではの項目（代表者の責任範囲など）が増えることもあります。
売却価格の決め方が違うことも
個人が収益物件を買う場合、その人のローン返済能力や将来の家賃収入が主な判断基準になります。
一方で、法人が買う場合、その法人の事業全体でのキャッシュフローや、節税効果などを考慮して価格を決めることがあります。
僕の知り合いの不動産会社の方に聞いたら、「法人の方が、利回りや収益性を厳しく見てくる傾向がある」とのことでした。
だから、個人に売る場合と同じように価格交渉を進めると、話がまとまらないこともあるかもしれません。

2.法人への売却で気をつけたい「税金」のこと

個人が法人に不動産を売る場合、税金で損をしないように注意が必要です。

売却価格が低すぎると、思わぬ税金がかかることがある
買い手が自分の家族が経営する法人など、「特殊な関係にある法人」だった場合、売却価格が市場価格より安すぎると、「みなし譲渡課税」という税金がかかることがあります。
これは、市場価格で売却したと見なされて課税されてしまう仕組みです。
もちろん、全く関係ない法人に売る場合は、この心配はほとんどありませんが、念のため頭に入れておくといいでしょう。
売却益の計算は同じ
売却益に対する税金（譲渡所得税）の計算方法は、買い手が個人でも法人でも同じです。
売却価格から、取得費（購入時の費用など）と譲渡費用（仲介手数料など）を引いた金額に対して税金がかかります。

3.売却手続きのスムーズな進め方

法人への売却をスムーズに進めるためには、事前の準備が大切です。

会社の情報をしっかり確認する
売買契約を結ぶ前に、相手法人の登記簿謄本を取り寄せて、本当に実在する会社なのか、代表者は誰なのかなどを確認しましょう。
また、会社の事業内容や、これまでの不動産取引実績などを聞いておくと、より安心して取引を進められると思います。
専門家と連携する
個人間の売買でもそうですが、法人相手の取引ではさらに、不動産会社や税理士といった専門家としっかり連携することが重要です。
特に税金面で損をしないよう、事前に税理士に相談して、売却益のシミュレーションをしてもらうと安心です。


法人への売却は、一見すると少し難しそうに感じるかもしれませんが、個人に売る場合と基本的な流れは変わりません。
大切なのは、相手が法人であるという点を理解して、より慎重に、そして専門家と協力して進めていくことです。