不動産投資コラム｜不動産投資博士｜物件投資は利回りがよくてもすぐに買うな！

正直なところ、私が最初に“利回り10％超え”の物件を見つけたときは、 「これは掘り出し物だ！」と舞い上がっていました。
不動産サイトで条件検索をしていると、高利回り物件って目立つんですよね。
つい“数字が良い＝お得”と勘違いして、すぐ問い合わせしてしまう。
でも、あれこそが初心者が一番やってはいけない落とし穴です。

私も当時、地方の築古アパートを見に行きました。
駅から遠く、周囲は空き家が多いエリア。
それでも「満室なら利回り12％！」の文字に惹かれて購入を決断。
結果、入居者が1人退去した途端に空室が半年以上続き、 修繕費も想定以上にかかり、年間収支はマイナス。
表面利回りの数字なんて、まるで幻でした。

1.表面利回りは“理想値”にすぎない

よく広告に書かれている「表面利回り」は、
“満室で稼働していた場合の単純計算”です。
つまり、空室リスクも、管理費も、修繕費も、税金も一切考慮されていません。
私のように「数字だけ」で判断して買ってしまうと、
実際の手残りは想定の半分、なんてことが普通に起こります。

利回り10％と書かれていても、実際は
・空室2ヶ月
・年間の修繕費20万円
・固定資産税・管理費10万円
こうした現実を差し引くと、実質の利回りは7％台に落ちる。
だからこそ、「表面」ではなく「実質」で見るのが大事なんです。

2.高利回り”には理由がある

利回りが高いということは、
それだけ「リスクが織り込まれている」ということ。
たとえば、
・駅から遠く交通の便が悪い
・築年数が古く修繕リスクが高い
・エリアの需要が減少している
こういった要素がセットになっていることがほとんどです。

私も過去に「なぜこの利回りなのか」を深く考えずに買って、
あとから「買う人が少ないから安かっただけ」と気づきました。
利回りは“魅力”ではなく“警告”として見た方がいい、
今ではそう思っています。

3.利回りより大事なのは“安定性”

20年オーナーをやってきて感じるのは、
一発の利回りよりも継続して家賃が入る安心感の方が大切だということ。
利回り8％でも10年安定して入居が続けば、結果的に大きな利益になります。
逆に12％でも空室や修繕で赤字続きなら、何の意味もありません。
私は今では、物件を選ぶときに
「このエリアで5年後も入居者が確保できるか？」
「管理状態が維持できるか？」
を一番に見ています。
利回りの数字は“最後に確認する程度”。
数字を信じるのではなく、その数字の裏にある現実を読むのが本当の投資です。

4.買わない勇気も立派な判断

不動産投資をしていると、「早く買わなきゃ損する」という焦りに駆られます。
私も何度もその気持ちになりました。
でも実際は、買わないことで守れるお金の方が大きいことが多いんです。
利回りの数字に釣られて失敗すれば、回復に何年もかかる。
焦らず、1物件ずつ慎重に見極めることが、長く続けるコツです。

「利回りが高いからお得」という言葉を信じていた頃の私に、
今ならこう言いたいです。
「数字は嘘をつかない。でも、見る人が間違えると簡単に騙される。」

これから投資を始める方は、ぜひ“利回りの裏側”を見る目を養ってください。
焦らず、正しく判断できれば、きっと失敗の少ない投資ができます。
そして、買わない勇気こそが、結果的に“最大の利益”を生むことを忘れずに。