不動産投資大家さんコラム｜不動産投資博士｜50代オーナーの次の挑戦！「手間いらず」を叶えるアパート選びの極意

先日、古いアパートの売却（出口戦略）についてお話ししました。
売却が完了して、手元にまとまった資金が入ると、なんだかホッとすると同時に、次にどう動くかワクワクしますよね。

僕も今、まさにその時期で、「次にどんなアパートを買うか」を真剣に考えています。
これまでは、利回りを重視して、多少管理に手間がかかっても気にしないという買い方をしてきました。
でも、50代になってからは、視点をガラッと変える必要があると感じています。

次の投資のゴールは、「手持ちの資金を増やすこと」はもちろんですが、それ以上に「手間とリスクを減らして、安定した収益を確保すること」だと考えています。
今回は、僕が次のアパート選びで重視しているポイントを、皆さんにご紹介したいと思います。

1.50代だからこそ重視したい「管理の手間」

若い頃は、週末に物件を見に行ったり、ちょっとした修繕を自分で手配したりするのも苦になりませんでした。
でも、50代になって本業も忙しくなると、手間のかかる物件は正直、負担になってきます。
次の物件選びでは、「管理の手間」を減らすことを最優先に考えます。

新築または築浅物件を選ぶ
大規模な修繕や、急な設備故障の心配が少ない新築や築浅の物件を狙います。
築古物件は利回りが高くても、将来の修繕費や管理の手間を考えると、結局コストが高くつく可能性があります。
管理会社が優秀なエリアを選ぶ
信頼できる優秀な管理会社が近くにいる物件を選びます。
管理会社に丸投げできる体制をしっかり整えることで、僕自身の負担を最小限に抑えたいです。
物件を集中させる
あちこちに物件が分散していると、エリアごとの特性を把握するのも大変です。
できれば、前回の売却で得た資金を使って、一つのエリアに集約することで、管理効率を上げたいと考えています。

2.キャッシュフローの安定性が一番！「立地」の見極め方

高利回り物件は魅力的ですが、その利回りが空室リスクによって簡単に崩れてしまうようでは困ります。
50代からの投資は、多少利回りが低くても、安定した収益を生み続けてくれることが何より大事です。

人口が増えているか？
物件がある市町村の人口が増えているか、あるいは減り方が緩やかなエリアを選びます。
特に、単身者が集まる都心近郊や、大学・病院の周辺などは、賃貸需要が安定している可能性が高いです。
駅から徒歩圏内は必須
いくら物件が新しくても、交通の便が悪いと借り手はつきにくいものです。
駅から徒歩10分以内など、アクセスが良い物件に絞り込みたいと考えています。
周辺環境の変化を予測する
これから再開発の計画があるエリアや、大きな企業が移転してくる予定がある場所などは、将来的に価値が上がる可能性があります。
地域のニュースや行政の情報をしっかりチェックします。

3.「出口」を見据えた物件の選び方

前のコラムで出口戦略について考えたばかりなので、次の物件も「いつか売却する」という前提で選びたいと思います。
つまり、「いつでも売りやすい物件」を選ぶということです。

銀行評価の高い物件
銀行が融資しやすい物件は、買い手にとっても資金調達がしやすいため、売却しやすい傾向にあります。土地値が高く、担保価値がしっかりある物件を選びます。
区分マンションも視野に入れる
アパート一棟ではなく、都心の区分マンションにも目を向けています。
区分マンションは一棟アパートに比べて手軽に売却できますし、一つのエリアに集中投資するリスクを分散する上でも有効だと考えています。

4.節税対策も兼ねた資金の活かし方

売却益には税金がかかりますが、その資金を上手に使うことで節税に繋がることもあります。

「買い替え特例」の検討
売却から一定期間内に新しい物件を買う場合、税金の支払いを繰り延べできる「買い替え特例」が使えるかどうかを税理士さんと相談します。
これが使えると、手元に残る資金を最大限に活かして、次の投資に繋げることができます。

次の投資は、これまでの経験を活かした「失敗しないための投資」だと思っています。
手間を減らし、安定を重視する。
そして、いつでも売れる物件を選ぶ。
この視点を持って、新しいアパートを探していきたいです。