マンション売却後に雨漏り被害！買主がフローリング全面交換を要求＜勝ち組大家への道＞｜不動産投資博士

　契約書で特別な定めをしていない限り、売主には瑕疵担保責任があります。 瑕疵担保責任とは、売買の目的物に隠れた瑕疵（欠陥）があった場合に売主が負担する責任のことです。

　宅建業者は、最低２年間の瑕疵担保責任を負いますが、宅建業者でない個人などは、瑕疵担保責任を負わないという特約が可能です。 今回のケースも、売買契約書に瑕疵担保責任を負わないと明記してあれば、その責任は負うことはありませんでした。

　瑕疵担保責任の趣旨は、諸説ありますが、売主・買主が合意した売買金額が、瑕疵があったことにより、売買金額と引き渡した物とのバランスが取れなくなった場合、それを調整するために買主に損害賠償請求等を認めたものと考えることができます。

　そうすると、補修が必要な部分以上の交換は、逆に売買金額とのバランスが取れなくなってしまうとの考え方もできます。 その点を説明して、買主さんに納得してもらえればよいと思います。しかし、全面交換しないと、そもそもの目的（賃貸するなど）ができないような場合には、交換に応じるしかないと考えます。

　瑕疵担保責任により支払った修繕費用や損害賠償金の税金上の取り扱いを説明します。
　譲渡による個人の税金は、譲渡所得として計算されますが、瑕疵担保責任により支払った修繕費は、譲渡費用となり、譲渡所得の計算から控除できるものになります。

　なお、瑕疵担保責任で買主と争った場合の裁判費用や弁護士費用は、譲渡するために直接必要な費用とは認められず、譲渡費用とするのは難しいと考えます。

　先ず被害報告が売買契約書、又は重要事項説明書に記載されている、売主の瑕疵担保責任期間内にあるかをお確かめください。契約内容によっては、 売主の瑕疵担保期間を特約で免責（又は1ヶ月など短い期間）にするケースがございます。

　未然にトラブルを防ぐ方法があるとすれば、契約の段階で売主の瑕疵担保責任を免責にするという特約をつけることは出来ます。しかしこれは、買主側のリスクが拡がることにつながる為、買主の募集や価格に多少なりと影響が出てきます。

　では確認の上売主の瑕疵担保責任期間内であった場合ですが隠れたる瑕疵が期間内に発見された場合、買主は売主にたいして修繕費用等を請求する事が出来ます。

　問題とされておりますこの修繕の範囲についてはその被害に対する原状回復にかかる実費相当額とされています。 6帖のフローリングの3分の1面が被害の範囲であるならばその瑕疵担保責任の範囲も3分の1であるべきと考えるのが妥当であり6帖全面を張り替えるのはその範囲を超えるものと考えられます。

　おそらく買主の心情としては、フローリングの一部張り替えにとどまると色柄に差異が生じる事を気にされたのではないかと思います。しかしそれが直接的に入居募集に影響がでるとは、通常考えにくいと思われます。

　以上の理由から、売主の瑕疵担保責任の範囲はフローリング3分の1までとなる事を仲介業者を通して買主様に丁寧に説明してもらうようお願いしてみてはいかがでしょうか。

　場合によってはフローリングを全面張替える費用の3分の1までを売主負担。残り3分の2を買主様負担で工事をする。等の落としどころを相談してみてもよいかもしれません。

　お互い悪意や落ち度があったわけでもなく、予期せぬ事態の発生ですので互いの心情を慮り、誠意を持ってお話を進めていけば、きっと良い結果につながるのではないかと考えます。