アパートローン金利を抑え月々の収支を改善する方法とは？借り換えのタイミングと金融機関の選び方とは？

アパートローン金利を抑え月々の収支を改善する方法とは？＜地域：東京都＞

2014年の8月からアパート経営をはじめ、現在1都3県に7棟所有しています。
全てフルローンで3億4千万円くらいの借り入れがあります。

家賃年収は3千800万円くらいです。金融機関は5社で金利はまちまちです。期間は28年から30年です。
今後、物件を増やすつもりもなくこの先しばらく7棟の経営をやっていきます。金利を抑え月々の収支を改善したいと思いました。

そこで、下記の項目に関して、良きアドバイスがいただければ幸いです。よろしくお願いします。

■借り換えのタイミング
まだ、2年もたってない今、金利さえ良ければ借り替えてもいいものか？

■どういう金融機関がいいのか？
銀行に打診して交渉するものだとは思いますが、あてもなくどう取り組めばいいのかわからない。

■メリットがあるかないかの判断
銀行によっては違約金がかかるものもあり、結構な費用がかかるような気がします。有利か不利かを判断する計算式みたいなものがあるのか？

Answer 　　

借り換え時の金利で再計算してみてはいかかでしょう

■借り換えのタイミング
借り換えするのは築年数があまり経過しないうちにするのがベストですが、現在借りている銀行からはしばらく融資を受けれなくなる事も覚悟した方が良いと思います。

■どういう金融機関がいいのか？
銀行の評価方法にもよりますが、借り換えであれば都市銀行から攻めていった方が良いと思います。
借り換えの時は規定から外れていても残債で融資してくれることも多いです。

■メリットがあるかないかの判断
投資家には違約金も上乗せして借り換える方も沢山います。残債1億円違約金2％で200万円だった場合、金利がどれだけ下がるのか。
下がった場合、違約金分も含めて支払いがいくらになるのかシミュレーションすると良いでしょう。
1億円融資で3％の融資を受けていた場合30年ローンで支払いが月々421,604円。金利が2％下がった場合、支払いは321,639円差額99,965円200万円借り入れを増やしても328,072円で差額6,433円増えるのでそれが安いか高いか、どのように感じるかです。
借り換え時の金利で再計算してみて担当の方とご相談されるのが宜しいかと思います。