今後導入されるインボイス制度の不動産投資への影響は？
インボイス制度は、すでに平成35年10月1日に導入が決定しています。
この制度は、「適格請求書等保存方式」ともいい、事業者に消費税法が定める形式の請求書（適格インボイス）の発行保存を求めるものです。
消費税の課税事業者は、適格インボイスを保存しないと仕入税額控除ができないので、消費税の申告納税額が増えます。
適格インボイスを発行できない不動産オーナーの場合、最悪、消費税の課税事業者である賃借人や建物の買主が取引してくれないかも知れません。
消費税の課税事業者である取引相手は、適格インボイスの保存義務があるからです。
しかし、消費税の免税事業者（※）の不動産オーナーは、この制度への対応が大変です。
適格インボイスを発行するためには、原則、税務署に適格請求書発行事業者の登録申請と消費税の課税事業者になる旨の届出が必要です。
さらに、消費税の課税事業者になれば、原則、消費税の申告納付を毎年する必要があります。
※消費税の免税事業者は、基本的に、消費税課税の売上が1000万円以下の人や法人です。
下表と逆にインボイス制度の影響が小さい不動産投資の具体例は、賃貸併用住宅のような非事業的な不動産投資です。
取引相手が消費者の個人のみなので、適格インボイスを要求されないからです。
インボイス制度の影響の大きい不動産投資の一例
| 事例 | オフィス等の消費税課税の賃貸で 適格インボイスを発行しない場合 |
賃貸建物や転売用建物の売却で 適格インボイスを発行しない場合 |
|---|---|---|
| 影響 | 極論、借主が、消費税の免税事業 者のみになる。 |
極論、建物の買主が、消費税の免税 事業者のみになる。 |
| 理由 | 賃料に係る適格インボイスを借主に 発行できない。 |
建物の売却代金に係る適格インボイスを 買主に発行できない。 |
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