不動産投資で気を付けたい9大リスク
- 1.借入リスクと金利リスクとは？
- 2.空室リスクとは？
- 3.滞納リスクとは？
- 4.天災、地震のリスクとは？
- 5.事故物件リスクとは？
- 6.修繕リスクとは？
- 7.家賃の下落リスクとは？
- 8.管理会社倒産リスクとは？
- 9.売却リスクとは？
1 借入リスクと金利リスクとは？
借入をすれば返済しなければなりません。
当然ですが、利息を付けて返済です。
不動産投資に関して通常その物件からの家賃収入から借入金額を返済致します。
不動産投資をする上でこの返済比率は確認した方がいいですよね。
凄くシンプルな話ですが、返済比率が５０％以下であれば、その物件の空室が５０％になっても返済出来るということです。
ただ物件を所有していると、固定資産税等の税金も掛かります。
入退去があればリフォーム費用もあります。
この辺りを加味して返済比率を何パーセント以下にしなければ行けないのか？考えながら、長期間で借りることに依ってこの返済比率を抑えることが出来ます。
ここで気を付けてほしいのが、返済方法として
元金均等（元金が均等なので最初は返済額が多くなる）、元利均等（毎月の返済額は一定だが、当初は金利ばかり返済しているので、元金が減らない）
の２種類があるが、一般的には元利均等で返済している人が多い。
３０年長期で借りて、１５年後に売却しようとして残債を確認すると、元金が結構残っていることがあるので、長期で融資を組む場合は、元金がどの位減るのか、その辺りも気にした方がいいですね。
2 空室リスクとは？
不動産投資を成功させるには、満室経営が大成功ですよね。でもそう思い通りにいかないこともありますよね。
家賃収入がある前提で不動産を購入していると思います。入退去は必ずあると思って下さい。その都度、どうしよう。どうしようと心配しそうな方は、空室保障をしてくれる物件を購入した方がいいですね。
そういう場合は当り前ですが、利回りは下がってしまいますね。大げさに言うと安心をとるか利回りをとるか。そんなイメージでしょう。
ターゲットを絞りすぎて、入居斡旋が難しかったり、リフォームをしてくれない物件とかで不動産会社が嫌がる部屋もまれにあります。
不動産会社さんに頼らず自力で募集できるサイトなども沢山あります。
管理会社に任せる場合でも上手に募集すればある程度は満室に出来ると思っております。
まれに、苦戦するエリアもあるので、それは購入する前にしっかりとリサーチをして下さいませ。
3 滞納リスクとは？
入居が満室でも、全ての入居者が滞納していたら返済出来ないですよね。
不動産投資をする上で滞納はつきものです。
ただ今は家賃保証会社が家賃を保証しているケースが多いので、その家賃保証会社が付いていれば、実際はそれほど気にしなくてもいいと思います。
部屋を借りる時に昔は連帯保証人が必須でしたが、今は保障会社の審査が通ることが必須にしている不動産会社さんが多いです。
仮に滞納しても保証会社が変わりに建替えて入金してくれます。
滞納が３ヶ月以上貯まれば追い出し等の事務手続き、費用全て保証会社の方で動いてくれるので、オーナーさんとしてはそれほど気にしなくてもいい気がしております。
不動産投資をする上で色々なリスクがあります。
それを理解してカバーする方法を身につけていればそれ程、怖い事はないんだろうと思っております。
4 天災、地震のリスクとは？
不動産には火災、破裂爆発、落雷、風ひょう雪災、水災、電気的事故、機械的事故その他偶然不測の事故に関するリスク、地震火災、地震破裂、地震倒壊、噴火、津波等により建物が使用できなくなり家賃収入が入らない可能性があります。
こうしたリスクを回避するために物件取得時に保険に加入する事により、予めリスクを少なくする事ができます。
5 事故物件リスクとは？
不動産投資はお部屋を貸して収益を得る事を目的としますが、先日の座間市の事件などにより入居者が犯罪者であったり、お部屋で自殺などが発生する可能性などは０ではありません。
万が一、事件や事故が保有している物件で発生してしまった場合、次に賃貸に出す場合、相場より賃料などを安くする必要があったり、他のお部屋の入居者の方の退去に繋がってしまったりと、収入が悪化するリスクがあります。
6 修繕リスクとは？
建物の修繕は、不動産投資において、いずれは必要に迫られる可能性があり、臨時の出費につながる頭の痛い項目かと思います。
この修繕リスクを把握して、コントロールすることが、利益の最大化を目指す上で非常に重要になってきます。
物件の購入を検討する段階では、修繕履歴を確認し、今後必要になる可能性のある工事について、ある程度の工事見積等をして把握し、
今後に備えて一定の金額を確保しておく必要があります。（その金額を見込んだ投資計画が必要です。）
購入後は、修繕が必要になった際に全て新調したり、大規模な工事をしてコストをかけすぎることは、実質投資利回りを下がることにつながりかねません。
どこをどの程度修繕するかの度合いとタイミングを的確に判断し、コストコントロールすることが修繕リスクの軽減に繋がるかと思われます。
7 家賃の下落リスクとは？
家賃下落リスクは、不動産投資をする方にとって、空室リスクと同様に怖いリスクと言えるかもしれません。
ただ物件の購入を選択する段階から、ある程度の想定や対策をとることは可能かと思われます。
一般的に建物が新しいほど、総じて賃料が高く、築１０年くらいまでは下落率が高く、１０年を境に緩やかになり、築２０年と３０年の物件での差はあまりなくなるイメージになるかと思います。
新築物件に関しては、相場よりも１割近く高い価格設定にすることも多く、あらかじめそのギャップを想定しておくことも必要かと思われます。
そのために、それぞれの年代の相場を、実際に募集の出ている賃貸情報媒体や、情報誌等で確認し、相場感をまず、身につけることが重要になります。
購入を検討する場合は、その相場感と実際売りに出ている価格の差を注視する必要がありますし、既に物件をお持ちの方は、高く貸せている実際の物件の魅力やリフォームの度合いを研究し、反映させることで、家賃を下げずに下落率を軽減することに繋がってくるかと思われます。
8 管理会社倒産リスクとは？
管理会社が倒産した場合のリスクには以下の4点があります。
1．家賃の入金がされない
2．預けていたお金が返ってこない（敷金等を預けている場合）
3．契約書類・鍵等の紛失の可能性
4．空室募集業務などがストップする
不動産管理業は比較的倒産の少ない業種ですが、管理以外の事業をしている管理会社では家賃や敷金を他の事業に流用されている可能性があります。
繁忙期や空室の募集を依頼している場合を除いて、管理会社が倒産しても物件の管理そのものに関しては大きな影響はありませんが、長期間、金銭を預けることは避けるようにしてください。
9 売却リスクとは？
不動産価格の変動は予想が難しいため、物件を売却しなければならない事情が発生した時が相場の下落期にあたってしまう可能性がありますし、相場と関係なく経年劣化によって建物の価格は減価していきます。
また、経済の状況によって金融機関が融資を引き締めると不動産を購入できる人が減るため需要と供給のバランスで価格が下がります。
金融庁から不動産賃貸業への与信評価を見直すよう指摘がでていて、今後は物件の担保評価の方法が変わる可能性もあります。
不動産価格は予期できない様々な要因で価格が下がることがありますので、資金繰りに困らないように購入時の資金計画にゆとりを持たせることがリスク回避につながります。
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