底地を相続します。底地は税務上不利ですか?その理由は?売却した方がいいのでしょうか?|不動産投資博士

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底地を相続します。底地は税務上不利ですか?その理由は?売却した方がいいのでしょうか?
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底地を相続します。底地は税務上不利ですか?その理由は?売却した方がいいのでしょうか?

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土地を借りて建物を建築するケースがあります。
この場合、土地を借りる権利を借地権といい、元々の土地所有者の権利を貸宅地( 底地) といいます。

■底地を相続することのメリット・デメリット
まず、底地を相続すると税務上不利と言われている理由については、次の通りです。
相続時→相続時に底地評価として相続税が課税される。納税資金になりずらい。また、土地相続登記の際、更地相続同様に印紙税が課税される。
相続後→底地を保有することになるため固定資産税等の負担がある。

続いて、税務以外も含めて底地のメリット・デメリットを整理してみましょう。

底地のメリット

  • 更地より固定資産税が安くなる
  • 地代や更新料等の収入を得られる
  • 管理に手間やコストがかからない

底地のデメリット

  • 土地を自由に利用することができない
  • 流動性が低い
  • 収益性が低い
  • 地代の値上げが難しい
  • 契約書如何では更新料がもらえない

■相続した底地を少しでも高い価格で売却するためには?
前述の底地のメリット・デメリットに上げたように、底地は土地を自由に使えず、収益性も低く、税務上のデメリットも多いため売却も選択肢の一つと考えられます。
売却する上では底地のまま売却すると売価がかなり安価になるため、高く売却する準備が必要です。(更地の10%程度の売価になるケースもあります)

底地の売却価格を高くするための整理方法
底地を借地人に売却する
→相場より高く売却できる可能性があります。
借地人と一緒に第三者に売却する
→@更地売却にして売価を上げる。また、借地人から借地権を購入することもありかと思われます。
 A土地の使用する権利が得ることでその土地で収益物件を建築する。

底地の相続税評価額の算出方法

底地の相続税評価額は、自用地としての相続税評価額から借地権の相続税評価額を控除して計算します。
例えば、自用地としての評価額が3,000万円、借地権割合が70%である場合は、下記のようになります。
借地権の相続税評価額
3,000万円×70%=2,100万円
底地の相続税評価額
3,000万円−2,100万円=900万円

『底地』についてまとめ

底地と自用地の相続税評価額を比較すれば底地の方が相続税評価額は低くなりますが、底地は収益性が低く相続税の納税資金の確保が難しいです。
また、資産として底地を考えるとデメリットが多く、相続後所有し続けるか売却をすべきかは、個々の土地ごとに見当が必要かと思います。


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代表/税理士 小林 直樹
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