返済がきつく差し押さえられる前に1棟アパートを売却したい！相場より２０％は高い金額で売却！＜それ合ってる？大家さん＞｜不動産投資博士

空室が増えてきたので売却したい、というお気持ちはわかりますが、買主は投資金額の回収ができるかどうかで投資判断をしています。空室が多い物件、というのは買主の金融機関からの融資も難しく、入居者が決まらなければ赤字となります。厳しい言い方をいたしますがそのような物件を相場より高値で買う方はいない、と思った方がいいでしょう。では、どうすればいいのでしょうか？

まず、ご自分の物件について、いろいろな角度から、どこが原因で入居が決まらないのか？を追求すること。これが一番必要なことのように思われます。空室をなくし満室にしてください。例えば、駅から遠いので決まらない、という場合には、その遠いことを魅力に変えることを考えてください。

私のクライアントで、駅から遠い物件を所有されていた方ですが、自転車置場を広く止めやすくきれいにしたところ、自転車で通勤をしている方たちに大変好評で、満室になった、という例もあります。

入居付けに自信がある買い手は入居率が低い物件を安く購入して入居率を上げて利益を上げようとします。できるだけ手間のかからない優良物件を探している買い手は、入居率の低い物件は購入しません。少々高くても値打ちのある物件を探しています。現状ではどちらにもあてはまりません。高く売りたいのであれば、やはり満室にして、利回りをそれなりにとれる物件にすること。これが高く売る秘訣です。

相場より、高い価格で売却したい！質問内容については理解できますが、今の状況では厳しいと言わざるを得ません。ただ条件によっては改善できる可能性もあるかもしれません。

不動産屋からすると、1/4しか入居していない点が心配です。物件の属性（構造、立地）にもよりますが、この稼働状況ではまず融資は厳しい条件になることは間違いありません。稼働状況は改善の見通しはあるのでしょうか。この稼働状況は一時的なものなのか慢性的な理由があるのかということが把握できなければなりません。周辺の賃貸市場の変化とか、やっかいな入居者がいるのかということも調べなければなりません。

12年というと設備的に更新する箇所が多いことも懸念材料です。構造にもよりますが、外壁塗装や防水工事、ガス機器の交換等を施してから売却という方法もあります。どちらにしても今後工事は不可欠なので瑕疵が残ることを防ぐ意味からもきれいな状態で引き渡すことは重要です。 また買い手にとっても追加工事で新たに資金を用意するよりも物件本体の融資で賄えれば有利であるとことは間違いありません。

なお"返済が滞り差し押さえ〜"という点ですが、稼働状況に改善の見込みがあるなら、銀行にリスケの相談をされてはいかがでしょうか。銀行も差し押さえというややこしい法的手段は避けたいでしょうし、条件の変更を勝ち取れる可能性もあります。

どの方法を選ぶにしても当社のような信頼の置ける不動産業者にまず相談することが不可欠です。賃貸経営は山あり谷ありです。いっしょに問題を解決しましょう。

投資物件は一般住宅とは違いまず一棟アパート残存13年、出来れば満室にて売却するのがベストです。しかしながら空室での売却となれば高利回りでの売却にならざるを得ないのが現状です。

というのも、買主側で考えますと一番大きいのは融資によって大きく左右されます。 差し押さえのことを考えると売れるときに売っておくことが一番得策だと考えられます。

当然、だれもが高く売りたいと考えますが高く売るにはそれなりの工夫（たとえば、クロスの柄を賃借人に選んで貰う、電子レンジ、冷蔵庫等々付、ペット可、賃貸仲介業者さんに広告料2、3ヶ月を告げ当部屋を集中的に案内して貰い満室にする）を考えながらの売却方法を信頼のおける不動産会社に相談し、的確なアドバイスをしてもらい理想と現実を実現する必要があります。