契約違反により違約金！？専属専任契約で他の不動産会社で収益物件を売却！譲渡税を考慮すると・・・＜それ合ってる？大家さん＞

専属専任契約で売却を依頼しています！

今回の相談者
A.Sさん
(45歳自営業)

10年前に購入した1棟アパートを売却して、新たに1棟アパートの購入を検討している。なるべく高く売りたいと目論んでいるが・・・。

現在、所有の１棟アパートの売却を考えています。
3日前にＡ不動産会社に専属専任契約で売却依頼をしました。
そして、本日Ｂ不動産会社からＡ社より数百万円高く売れると話があり依頼をしてしまおうと…

ストッピー

今回のケース

不動産・法律分野の専門家に、
今回のケースに対して
回答していただきました。
各分野の専門家の意見を見てみましょう。

違約金と譲渡税を考慮し、判断されるとよいでしょう

渡邊浩滋総合事務所
税理士・司法書士
渡邊浩滋

契約違反により違約金を払うことになりますが、売却した場合の税金の観点から回答します。
個人で不動産を売却した場合の税金は、譲渡所得として他の所得とは別個で（分離課税）で計算していきます。

譲渡所得=譲渡金額ー(取得費＋譲渡費用)

上記計算がプラスになる場合、譲渡税が課税されます。不動産の所有期間によってかかる税率が異なります。
所有期間が１月１日時点で５年以下なら39.63％、５年超なら20.315％になります。（税率は、所得税、復興特別所得税、住民税を含みます）マイナスになる場合には、他の不動産の売却益と相殺はできますが、不動産所得や給与所得などとは相殺できず、切捨てになります。

■譲渡金額とは譲渡金額は、売却代金ですが、固定資産税の精算金も含まれます。

■取得費とは取得費は、購入した金額ですが、建物については、売却までの減価償却費相当額を控除した金額になります。
建物の減価償却が進んでいる場合には、多額の譲渡益になる可能性がありますので、ご注意ください。

■取得費とは取得費は、購入した金額ですが、建物については、売却までの減価償却費相当額を控除した金額になります。
建物の減価償却が進んでいる場合には、多額の譲渡益になる可能性がありますので、ご注意ください。

今回、A社以外に仲介の依頼をしたことによって、A社に支払うことになる違約金は譲渡費用に該当すると思われます。
違約金と譲渡税を考慮し、A社よりもB社に依頼した方が有利かどうか判断されるとよいでしょう。

渡邊浩滋総合事務所【住所】〒102-0073　東京都千代田区九段北1-8-3カサイビルⅡ３F 【TEL】TEL 03-6272-9848
【FAX】FAX 03-6272-9849

他社に依頼をするのは止めておくべきです

株式会社フジリアルアセット
代表取締役　中村誠

より高い金額で売却したいというお気持ちは分かりますが、専属専任契約を結んでいる以上、他社に依頼をするのは止めておくべきだと思います。

最初に高い金額を提示されて媒介契約を結んだものの、結局は値下げをして売却するという事もあり得ます。ですので、まずは現在の売却価格が適正なのかどうかを改めて調査し、より高い金額で売却出来そうなのであれば現在依頼している業者に売却価格を上げてくれるよう頼んだ方がよろしいと思います。

確かにより高い金額を提示されてしまうと迷いが生じてしまうかもしれませんが、これと決めた業者とより深く付き合っていく事が最終的には良い結果を招いたりもします。

ただ、それでも、どうしても他社に依頼したいというのであれば、現在の契約をきちんと解除してからにした方がよろしいかと思います。

株式会社フジリアルアセット【住所】〒330-0062 埼玉県さいたま市浦和区仲町4-2-22 長井ビル201 【TEL】048-838-6037
【FAX】048-789-6084