都内近郊の１棟アパート、減価償却期間が終わる前に売るべき？ 売却価格の見極め、オリンピック開催も見越して＜その道のプロが『ズバッ！！』＞｜不動産投資博士

売却のタイミングは不動産投資において重要なポイントの１つと言えます。いわゆる出口戦略ですね。

減価償却期間もさることながら、そろそろ大幅にメンテナンスが必要となる頃ではないでしょうか？築20年という事ですので、外装工事（外壁、屋根等）、内装工事（水廻り等）を全て施工するとかなりの出費となってしまいます。

築20年で減価償却期間が終わるという事は木造と思われますが、以前は築20年の木造ですと、融資期間が取れず比較的高めの利回り設定にしないと購入者を見つける事が困難でしたが、現在は築20年経過した物件でも30年近く融資をしてくれる銀行もあり、中古物件の動きが非常に良くなっております。

オリンピックに向けてこれからまだ景気が良くなると思われますので、もしかすると少し待った方が高く売却出来るかも知れ ません。しかし来年、再来年に今と同じような融資環境とは限りません。 中古物件に対しての融資環境が悪くなってしまうと、いくら景気が良くても購入出来るお客様の数が一気に減ってしまいます。 駅から徒歩20分との事ですので、もし所有物件が単身者向けですと少し遠いイメージにはなってしまいますが、現況が満室という事であればプラス要因となります。ファミリータイプでしたら尚良しです。

以上の点を考慮すると売却に出すタイミングとしては非常に良いと思います。 質問者様の借入状況等にもよりますが、物件の若返りを含め入れ替えを検討されてはいかがでしょうか？

区分所有物件の売却では、ケースバイケースですが、事前にリフォームをしてから売却活動をした方が、高値で売却できる可能性が高いです。 具体的には、買主様側の視点にたって、内覧する際に不快に思われる箇所、現在壊れているような箇所は事前にリフォームをしたほうが、良いケースが多いです。

一例ですが、タバコのヤニ汚れが酷いクロス、傷んだ畳等、少額の費用で見た目がきれいに見えるリフォームがオススメです。 余りに酷い、水回り（洗面・お風呂・キッチン）についても検討の余地はあるかもしれませんが、費用対効果を意識して頂くことが重要です。

あくまで売却希望価格、市場価格とのバランスが必要で、あまりに過大なリフォームをしてしまっても、売却価格に反映されずに、売主様にとってマイナスになってしまうこともありますので、注意して下さい。

購入希望者の多くは、不快な箇所があった場合、その部分のリフォーム費用を値引き交渉の材料とすることが多いため、その箇所を事前にリフォームすることにより、希望価格で売却出来る可能性が高くなると考えます。

まずは、工事業者の選定からコツがあります。 いくつかの工事業者の施工実績を見せていただき、リフォーム単価表もいただきながら工事を任すことができる業者かどうかの見極めが必要です。

工事業者によっては、水回りの工事をあまり得意としていない業者もあり、仕上げに差が出たり、売却後にクレームの元になるケースがあります。

２つ目のポイントとしては資金的に余裕があれば、迷わず水回りもリフォームしてください。お客様を案内させていただく上で、「クロスは綺麗に仕上がっているのにお風呂がねぇ…」というお言葉をいただくことがたくさんあります。 他の物件との差別化を図る意味でも、資金的に余裕があれば水回りは積極的にリフォームしましょう。

最後のポイントが一番重要でして、購入される方の好みを考え、無難なものをチョイスしてください。自分好みのリフォームをしたいと思われるでしょうが、不特定多数のお客様がどう感じるかを考え、クロスは白い色を基調に張替をおこなったり、水回りを入れ替える際にも奇抜な色合いは避けていただくと、購入の意志決定のプラスになります。

これ以外にも、コツやポイントはたくさんあると思います。売却をお考えの際は、不動産業者やリフォーム業者と打ち合わせをする時間をしっかりと取り、失敗しない売却計画を建てることが成約の近道だと私は考えます。