高額査定が最優先？収益物件の売却査定の見積もり金額を考える。仲介業者の査定見積もりの真意とは・・・？＜それ合ってる？大家さん＞｜不動産投資博士

　ここで注意しなければならない点は、 “査定額＝売買金額”ではないことです。仲介業者は、専任媒介契約を取るために査定額を高く設定する傾向にあります。

しかしながら、査定額が買主の希望額を超えている場合には、取引は成約しません。

　結果、当初の査定額よりも低い金額でしか売れなかったというケースは往々にしてあります。特に、納税資金捻出目的など時間的制約がある場合には、泣く泣く売却することになりかねませんので、ご留意ください。
また、土地や建物を売却したときの税金は、次のとおり計算されます。

（収入金額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除額）×税率

■収入金額 土地や建物を売ったことによって買主から受け取る額です。固定資産税・都市計画税の精算金を受け取る場合には、これを収入金額に含めなければなりません。

■取得費 売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料、設備費、改良費などが含まれます。 なお、建物の場合には、購入代金等の合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額となります。また、取得費が不明な場合、収入金額の５％を取得費とする“みなし取得費”を適用することができますが、例えば公表されている統計データを用いるなど、他に合理的な計算方法があれば当該方法によることも可能です。

■税率 譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える場合は、20.315％
譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下の場合は、39.63％

　数社に査定をすることは間違っていないと思いますが、まず提示された金額を鵜呑みにするのではなく自分でもある程度相場を確認することが大事かと思います。
今は投資専門のポータルサイトが複数ありますので簡単に調べることができます。但し投資用物件は立地や建物の劣化状況、賃貸状況などによって価格が大きく変動する場合も多いので、参考程度でいいと思います。

　次に不動産会社選びも重要となってきます。選び方の一つとして、売却したい物件の種類の不動産を専門的に扱っているかということでわかると思います。区分投資マンションなのか一棟投資マンションなのか、地方を得意としているのか首都圏を得意としているのかなど、投資用不動産でも細かく分けることができます。

不動産会社のホームページなどをチェックして売却したい不動産に近い物件を多く取り扱っている会社に相談してみるのも良いでしょう。専門的に行っている会社は直接の販売実績も多いため、リアルタイムの相場を把握しています。

　例えば当社の場合、東京、神奈川、千葉、埼玉の一棟収益不動産の売買仲介を専門に扱っております。年間約60件近くの売却依頼がありますが、上記エリア以外の物件は適切な売却価格を提示することができ無いため、ほとんどの場合は断ってしまいます。ある程度不動産会社が絞られたらできるだけ担当者と会って話を聞きましょう。

投資用不動産は建物の知識や税金など多くの知識が必要となるため担当者の経験や会社の実績なども踏まえて自分に合った信頼できる担当者を見つけましょう。

　また現地には必ず行ってもらい、空室がある場合は内見も行っていただき最終的な金額を提示して頂き、納得できれば売却活動をお願いしましょう。

　上記の流れはすぐに売却する上での一般的な流れですが、今が本当に売るべきなのか、空室を埋める、リフォームをするなど査定よりさらに高く売れる方法を親身に考えてくれる担当者かどうかも見極めの一つかもしれません。