1棟アパートをより高く売却するためにやるべきことは？

より高く売却するためにやるべきことは？

現在、1棟アパート（都内近郊、某駅より徒歩19分、築21年、8戸中3戸空室）を所有しています。
この物件をより高く売るために何をするべきでしょうか？

購入する側の気持ちになって考えましょう！ 物件を売却する場合、当然高く売却したいというのは当たり前ですし、逆に購入する側は安く購入したいと思っていますよね。
「高く売却するには」と考えると、購入する側の立場になって、どういう物件が欲しいのか、どんな条件を求めているのかを考えれば答えは出やすいです。

POINT① 利回り
これが一番買う側も見るところですよね。
単純に例の物件が利回り9％で売却出来るとなれば、現状５室の入居で、仮に1室６万円の家賃だった場合、現状年収が360万円。
同じ家賃帯で残り３室を満室にしてしまえば、年収５７６万円として、9％で売却すると6400万円で売却出来ます。

また、広告費用や空室のリフォームに費用をかけて、残りの3室を2万円家賃を上げて満室にすると、年収で648万円。
9％で売却すると7200万円！800万円も高く売却が出来てしまいます。
家賃を高く付けるのに、1室100万円かけて300万円つぎ込んでも、500万円高く売却出来たことになります。
これはプロなども高く売却する為に使う方法ですので、極端に相場より高い家賃が付いているときは注意が必要ですね。

POINT② 大規模修繕など
綺麗に化粧して、見栄えを良くする方法もあります。
そうすると他のライバル物件より良く見えます。
でもまずは満室にすることが先決です。

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まずは満室に！業者選定も大切！
まず、一番重要な要素としては、現在の空室を解消して早期に満室にする事です。
ただ満室にすれば良いという事では無く、購入を検討される方は当然利回りを重要視されますので、現在の空室のリーシングにおいて、キャンペーン（家具・家電プレゼントや引越し費用負担等）を実施するなどして現在の想定の募集賃料よりも1円でも高く入居して頂く事です。

当社は年間100棟を超える販売実績があります。
過去の事例でお話しすると、ご検討者様から過去の修繕履歴を開示してほしいというご要望が多く、ご所有の物件で何かしらの改修工事等を実施しているのであれば当然その箇所の工事は不要ですが、メールボックス交換や鉄部塗装、ノンスリップシート貼りといった比較的安価な改修工事を直近で実施していないのであれば、当該箇所を改修することによって費用対効果が大きく、そのかかった費用以上を売買価格に上乗せしても、ご検討者様に対しては非常に良い印象を与えます。
その他にもエリア特性よる販売戦略等沢山の方法がありますが、収益不動産の売買に特化した業者か否かで、査定価格に大きな違いが出ますので、不動産業者の選定も大事ではないでしょうか