市場に出てもいつまでたっても売れない収益物件ってどんな物件？築年数？地域？｜不動産投資博士

とある地方の物件の話ですが、何度も買付が入りその度に流れる…。そんな物件がありました。

建ペイ率も容積率も問題なし、利回りは…えっ！？『めっちゃまわってますやん！』賃貸需要こそイマイチの場所でしたが現況はほぼ満室。
お客様からの問い合わせも数多。

なぜ売れないのかと思案していると、一つの答えが。

『土地値が低いため融資が伸びない』

実際に融資にかなり自信を持たれていた方も撤退。
売主も残債の兼ね合いでそこまで値段が下げられない…。
利回りは良いが自己資金の投資額が増えてしまうので、結果的にみなさんこの物件から手を引きます。
地方ということもあり、土地勘のある方も少なく、賃貸需要に対しても懐疑的。
ＣＣＲもイマイチでは中々一歩踏み出せないですよね。

もうかれこれ3年程見続けています。

中々売れない物件は、一概には言えませんが、
No.1「ランニングコストの高い物件」
No.2「築年数が40年以上の物件」
No.3「駅徒歩15分以上の物件」
No.4「銀行融資が付かない物件」
と大まかに4つの条件になってくると思います。

�@に関して言えば、マンションであれば�T修繕積立金及び�U建物管理費など毎月支払う費用が発生し、賃料から支出の割合が�T・�Uだけで30％を超える物件もあります。
収支が合わなくなり、空室になった場合毎月の負担が大きくなります。

�A・�Cは古すぎると、銀行も共同担保等無ければ融資が付きづらいです。
古い物件で25年ローンなど組んでしまうと、仮に購入時築40年、完済後は65年です。
出口戦略という部分で想定しづらいです。

�Bは、徒歩15分以上だと現在賃貸中の場合でも、次の入居者が付きづらいです。
賃料も10分圏内の物件より下げなければ付かなくなるケースや、ライバル物件と比較しての対策がプラスで必要になってきます。

安ければ売れる等、あくまで価格は市場が決める事ですので、収益に精通した担当と相談する事が一番です。