売却益がでると税金が増える？収益物件の売却時の節税法は？気を付けるポイントは？【勉強しよう】

売却益がでると税金が増える？収益物件の売却時の節税法は？気を付けるポイントは？

収益物件を売却した場合には、その利益に対して所得税と住民税がかかります。

1.税金の計算方法‐収益物件を売却した場合の税金の計算方法‐
｛譲渡収入－（取得費＋譲渡費用）｝×税率

譲渡収入

売却代金となります。固定資産税の精算がある場合にはその精算金も譲渡収入に含めます。

取得費

その収益物件の購入金額です。
土地については、購入時の契約書等で取得費を確認します。
建物については、購入金額から減価償却費を差し引いた金額です。
確定申告における「減価償却の明細」の未償却残高欄が取得費となります。
なお、購入当時の取得金額がわからない場合には「譲渡収入×5％」を取得費とみなして計算することもできます。

譲渡費用

譲渡のために直接かかった仲介手数料、印紙代、登記費用等が該当します。

税率

売却した年の1月1日時点で保有期間が5年超か5年以下かで税率が異なります。
◆5年超（長期譲渡所得）　20.315％（所得税15.315％、住民税5％）
◆5年以下（短期譲渡所得）　39.63％（所得税30.63％、住民税9％）

2.節税方法

物件売却に係る税金を節税する方法は、「取得費の見直し」と「買い換え特例などの税制上の特例の活用」の2つです。
今回は取得費の見直しについて詳細解説します。

■取得費の見直し
上記1の5％を取得費とみなす方法で計算する場合、95％を利益として税金を計算しないといけません。
このような場合には、下記の取得費の推計計算が認められることがあります。

・分譲当時のパンフレットなどから購入金額を推計する
・物件購入に係るローン金額を基に推計する
・市街地価格指数等を活用して購入金額を推計する

なお、このような推計計算をする場合は税務署から否認されるリスクもありますので、税理士に相談することをお勧めします。

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