
地方都市での不動産投資。企業、大学、病院施設などの動向と地方圏の「リスク」とその「対処法」
昨今、人口の集中する大都市であっても概して賃貸物件の供給が需要を上回っている状況がみられることから、現在までいわゆる借手市場が続いていると考えられます。
また、今後の人口移動の動向等のデータから予測されることは、現在の需給の状況が近い将来大きく好転する事がない、
ということです。
すでに、募集はしているものの空室がなかなか埋まらずお困りの大家さんも大勢いらっしゃるはずです。
これから物件を取得される方には、現況の賃貸契約状況に基づく「レントロール」や販売パフレット記載の「予想利回」にとらわれることなく、物件周辺の募集状況等を事前に良く調査してご自身の運用計画に無理がないかどうかを確認することが必要ではないでしょうか。

地方都市では賃貸需要の中核となる企業、大学、病院施設などの動向によって事情が左右されることがままあります。
例えば、当社が最近かかわりました案件の例として、
「某大手企業の工場の周辺のアパートが工場のリストラによって今までは供給不足だったのに途端に供給過多となってしまった」
「大学の新入生の数が減ってきて定員割れの状況となり需要が徐々に減少して将来にわたっても新入生の数が増加する要因が見当たらない」といったことがありました。
逆に「物件近くに大きな病院が竣工予定で病院職員用のアパートが不足している」といった地域もありました。
地方都市の物件は大都市と比較してちょっとした地域の変化が対象物件の需給バランスを大きく変えることがありますので対象地域の事情を事前に良く調査する事が大切なのではないでしょうか。また、地方都市特有の賃貸契約の事情(たとえば「更新料がない」「退去時の原状回復費用の精算が首都圏と若干異なる」など)ありますので良く確認してご計画されることをお薦めします。

区分マンションの場合は、管理組合主体で大規模計画修繕が進められていくことでしょうから対象になりませんが、
築20年以上の一棟のほとんどの物件では、今までに
これといった修繕をしていない場合、オーナー様が主体となり
大規模修繕計画を立て工事を実施していく必要があります。
一般的に、屋根の葺き替え、防水の再施工、外壁の塗装、タイルの浮き部分の補修、鉄部の塗装など建物本体又はその附属部分から給湯器、給排水設備(ポンプなどの機器類含む)などの設備に至るまで大半のものが耐用年数を経過し経年劣化している可能性がありますので事前に専門家を交えて調査・検討する必要があります。
また、個別に数回に分けて実施するよりいくつかの工事を同時に実施する事によって結果的に施工費が安く上がることもありますので計画的に実施する事をおすすめします。
また、20年以上前の竣工当時では大半の賃貸物件にはなかった設備が現在では標準の設備となっているものもありますので(たとえば当時は「呼び鈴」が標準だったものが現在は「インターホン」が標準的など)今後の建物運営を想定してご計画されるのが良いのではないでしょうか。

あなたにおすすめの収益物件
-
大阪府堺市西区浜寺諏訪森町中3丁
2,000万円- %詳細
-
兵庫県神戸市兵庫区兵庫町1丁目
6,500万円4.85%詳細
-
大阪府大阪市福島区海老江8丁目
900万円6.00%詳細
-
東京都足立区島根1丁目
6,580万円7.73%詳細
あなたにおすすめの収益物件
-
大阪府堺市西区浜寺諏訪森町中3丁
2,000万円- %詳細
-
兵庫県神戸市兵庫区兵庫町1丁目
6,500万円4.85%詳細
-
東京都日野市日野台2丁目
899万円9.34%詳細
引き渡し決済直前に長期滞納が発覚!これからどうしたらいいのでしょうか?
路線価の設定がない土地の評価方法って?相続税や贈与税における、土地の評価額の算出方法
Amazon・楽天の利用は増加!宅配ボックスでリーズナブルに差を付ける。
「一括借上家賃保証」「サブリース契約」ってどうなの?損をしない為の裏情報をプロに取材!
1ヶ月半動きがなければ複数の不動産会社へ売却相談を持ち掛けるべき?
分譲マンション。中古でも新築と同価格で売れるって言われたけど本当?
ずっと物件を所有し続けるという考えは間違っている?出口戦略の考えは必要?
「ダメな管理会社を見分けるにはここを見ろ!」大家さんの実体験取材vol.6
「半分の田舎暮らしベース」→「自然+東京のデュアルライフオフィス」「ツリーハウス・芝生・ウッドデッキ」「奥多摩・青梅飯能キャンプ・焚き火・薪ストーブ」etc……東京から近い自然豊かな川のそばで、上記キーワードの不動産を探して|KICHI6(キチロク)
収益物件ご購入のお手伝いをさせて頂きます。