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コラム/インタビュー突撃取材!「不動産投資」成功への道

都心の物件で満室経営!立地・地域特性・需要と供給のバランス・出口戦略を考え堅実な不動産投資を!

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代表取締役 徳田里枝
弊社は、賃貸需要及び賃料、 物件価格が安定している一都三県を取り扱い、購入後の管理も お任せ頂いております。
セミナー、個別相談もございますので、購入・売却のご相談など お気軽にご連絡ください。
株式会社リッチロード
所在地:〒163-0240
東京都新宿区西新宿2-6-1 新宿住友ビル40階
お問合せ先:03-6161-1555
代表者代表取締役 徳田里枝
御社では近年、投資家さんに対してどういった物件や投資方法をお勧めしていますか?
− 満室経営が望める都心の物件を勧めています。

近年他社さんでは都内近郊ですと利回りが出ないため、埼玉や千葉の郊外や栃木県などの物件を紹介するケースが多々見られます。

当社では多少利回りが低くても満室経営が望める都心の物件を勧めています。
具体的には東京23区・都下、神奈川県は東京から見て川崎市まで、千葉県は市川・松戸、埼玉県は浦和までの物件を紹介しています。
営業マンは利回りが出やすく利益が出そうな郊外物件を紹介しがちですが、現在は16号線より内側の物件でも入居者がつかないのが現状です。

実際に当社に相談にくる投資家さんで一番多いのは空室に関するご相談です。
空室は大脅威ですよね。
高利回り物件を求めて地方の物件を探される方もいらっしゃいますが、どんなに想定利回りが高くても空室が埋まらなければ意味がありません。
不動産投資で一番大事なものは立地といっても過言ではありません。
基本的には先ほどのエリア+駅から15分以内の物件を選ぶことが重要ではないでしょうか。

また物件購入時に、自己資金を最低2割〜3割入れるのは基本です。
諸費用分も考えると合計27%は用意するべきだと考えます。
自己資金を3割〜4割入れれば、空室がでても焦らずに対策を講じることができ安心です。
90%〜フルローンで借入をしての不動産投資は非常に怖いですね。

もっとも今後、銀行の融資査定方法として積算評価から収益還元法による評価に変わってくると思いますので、地銀などではフルローンは難しくなるでしょう。

不動産投資においてリスクを軽減させるためには?
− ポイントは立地、地域特性、需要と供給のバランス、出口戦略です!

何点かありますが、先ほども言ったように

1.立地を考えること
立地が重要になります。東京のタミーナル駅から電車で30分以内・徒歩15分以内の物件を購入することです

2.地域特性を理解すること
地域によって求められるニーズは違いますが、例えば部屋が広めな物件が好まれていたり、学生ニーズがあるかなど特性を理解することです。

3.その地域の需要と供給のバランスを見ること
近年新築物件の建築がより盛んになっています。その地域の需要に対して供給過多になっていることも多いため、需要と供給のバランスを見ることが重要です。

4.違法建築物件かどうかを調査して購入すること
不動産投資を行う上で、購入を考えている物件が今後売却できるかが肝になってきます。
違法建築物件は基本的に融資が付きづらいため、購入者は現金での購入に限られるので非常に売却が困難になります。
よって、違法建築の物件だけは買わないように気を付けていただきたいです。
違法建築物件には4部屋しかつくれないところを6部屋つくっていたりといった物件もあり、そういった物件は、自分が住む場合には問題ありませんが、その後売却する際にはなかなか売れず苦労することになるかもしれません。
当たり前ですが、正確に物件の調査・報告してくれる不動産会社を見つけて、出口戦略も見据えて物件を購入していただきたいです。

2017年5月現在、物件購入をするタイミングとしてはいかがでしょうか?
− はじめる時がはじめ時なのではないでしょうか。

現在不動産の価格は上昇していますが、オリンピック前には価格は落ちてくるのではないでしょうか。
それを考えますと少し待って購入する・・・と一般的には考えると思います。

ただ、株などとは違って、不動産投資はその方のライフプランあってのものだと思います。
例えば、子供の大学受験が終わってひと段落ついた時や、あと何年で定年だからと考えたとき、現金が必要になったので売却しようかなど、 景気不景気で動くというよりは、自分の人生設計に合わせて動くので、皆さんある意味でマイペース、自分のペースで動いている印象があります。

はじめる時がはじめ時なのではないでしょうか。

リッチロード 内観 リッチロード 内観

先程自分のペースでお話ありましたが、実際にどんな方が不動産投資に向いているとお考えですか?
− じっくりと堅実な経営ができる方

利回りを低くてもじっくりと堅実な経営ができる方が向いていると思います。

家賃収入100万が300万になることはなかなかありません。
一攫千金を狙いたい方・ハイリスクハイリターンを望む方は、株やFXの方が良いかもしれません。

そういった意味では、そこまで博打を打たない分、女性の方が向いているのではないでしょうか。
男性はドカンと一発狙いたがる傾向もありますからね。

ですので、弊社に相談に来るお客様の大半は、夫婦でいらっしゃることが多いです。
これから不動産投資をはじめようとお考えの方は、奥様と二人で協力してやられるのもいいかもしれませんね。

今不動産投資をはじめたいという方に、アドバイスはありますか?
− 身の丈に合った投資をするのが一番の成功への道

先程もお伝えしたように、不動産投資というのはライフプランがまずあって、目的を明確にすることを忘れずに、身の丈に合った投資をするのが一番の成功への道ではないでしょうか。

一攫千金を狙う考え方は、不動産投資においては逆に成功への道を遠ざけてしまいます。
「良い物件を買って不動産投資で成功させたい!」と皆様考えると思いますが、
そもそもいい物件とは何でしょう?利回りが高ければいいのでしょうか?
路線価って何?評価の出る物件って何?・・・
不動産の値打ちはそんなものではないと私は思います。
ネットでの情報や一般論に惑わされて、本当に大切なものを見失わないことです。

本当の不動産投資というのは、自分がしっかり考えて選んだ物件で、心配なく安定して収入が入る、そういうものが一番いいのです。

公開日:2017/5/31
株式会社リッチロード
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