利回りとは？
利回りとは、投資金額に対する利益の割合のこと。不動産では主に表面利回り（グロス利回り）、実質利回り（ネット利回り）が利用されている。
表面利回りとは、満室時の年間の家賃収入を投資金額（物件価格）で割ったもの。
表面利回り（％）＝年間の家賃収入÷物件価格×100
実質利回りとは、不動産購入時や不動産運営時にかかる諸費用や手数料を年間の家賃収入から引いたものを投資金額（物件価格）で割ったもの。ただ、実質利回りを計算する場合、空室率や突発的な修繕費・ローン返済額や所得税・住民税は無視します。
家賃収入（実質）＝（月額家賃-管理費等）×12ヶ月 - 固定資産税 - 都市計画税
物件価格（実質）＝ 購入価格+仲介手数料+印紙税+司法書士手数料+登録免許税+不動産取得税
実質利回り（％）＝家賃収入（実質）÷ 物件価格（実質）×100
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