現在所有の農地にアパートを建築すると税務上どのようなメリットがありますか？【勉強しよう】｜不動産投資博士

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現在所有の農地にアパートを建築すると税務上どのようなメリットがありますか？【勉強しよう】

現在所有の農地にアパートを建築すると税務上どのようなメリットがありますか？

農地については、まずどのような位置づけの農地であるかによりアパート建築できるか否かを判断します。

都市近郊農地については生産緑地を選択している場合には指定後30年経過しないと生産緑地は解除できません。

また、この農地について相続税の納税猶予を受け、それを解除した場合には相続税と延滞税の納税が発生するので、ご自分の代でアパート経営は現実的ではありません。

生産緑地に指定されていない農地については、固定資産税等は負担調整率を勘案して年々宅地並み課税に近づいています。
重い固定資産税の負担です。

では、この農地にアパートを建築するとどのようなメリットがあるでしょうか？

左記の投資は借入金で相続財産圧縮と考えられますが、お手元にキャッシュがある場合はこれを投じても税効果は同じで、利息負担が無い分利回りは良くなります。

生産緑地に指定されていない農地にアパートを建築するメリット

1:固定資産税の課税額

固定資産税の課税は、住宅１戸当たり200㎡以下の住宅用地は１/６となります。

2:相続税評価額

ここからは相続税の取扱いです。アパートの建物の評価は固定資産税評価額でされます。大目に見ても建築価額の６割程度と言われています。また、この建物を賃貸することにより借家人の権利（３割）を控除して評価されます。よって5,000万円で建築した建物の相続税評価額は、以下の用に計算されます。

5000万円×60％×（1－30％）＝2100万円

3:アパート部分の評価額の減額

アパートが存する土地の評価も借家人の権利部分が減額されます。借家人の権利は、借地権割合（仮に６割とします）×借家権の割合（３割）＝18％として計算され、この分だけ土地の評価を減額することができます。

10000万円×（1－60％×30％）＝8200万円

4:相続財産の圧縮

宅地造成することにより土地の価値は数段上がります。また測量費、宅地造成費は相続財産の圧縮になります。