家賃滞納と夜逃げの事実を知らず売買契約…＜地域：東京都＞

物件を取得時に二部屋空室でした。
瑕疵担保責任はなしという条件でしたので、仲介会社に確認した所、前オーナーがいろいろ手をかけてきたから特別何か起こることもないし、知り合いの方なので大丈夫ですという事で購入。
その時二部屋も入居予定でした。

その後、現地確認に行った時、管理会社より事情を聞き、二部屋の前住人が外国人でひどい使い方をしており、家賃も滞納で夜逃げ状態だったそうです。

原状回復費用も結構かかりそうで、おそらく夜逃げしているので前住人に請求しても、もらえないとの見解でした。

この場合、物件の前オーナーはその事実を教えてもらってないので、問題にはならないのでしょうか？
また、仲介会社も両手取引なので、知らなかったで済むのでしょうか？
重要事項説明の不足であったりしませんか？
また、前オーナーに原状回復費用を請求できないですか？

Answer

リスクは条文で買主が背負う形で売買がなされます

中古の物件とはいえ予想以上の出費は痛いところですよね。
弊社の管理物件でも想定外の原状回復費用の請求をするのは心が痛みます。

通常賃貸物件をオーナーチェンジで購入する際、入居中の部屋に関しては内装の現状確認が難しい為、そのリスクは条文で買主が背負う形で売買がなされます。
しかし、今回のケースは契約前の段階で空室があったようですから、買主としても事前に現状確認は容易だった状況にある為、これは隠れたる瑕疵に当たらず瑕疵担保責任免責特約の有無に関わらず売主への責任追及は難しいと思われます。
（もちろん売主が悪意を持って告知をしなかった場合は別ですが……）

もし「ひどい使い方」の程度が、その建物の基本構造体部分を侵食し当該物件の購入目的たる賃貸業を行うことができない程であれば、免責特約があったとしても特約無効となりますが、文面から察するにそこまでの状況では無いように思います。

では仲介業者の責任についてはどうでしょうか？

買主に対して誤認を誘うような発言があった事、契約前に仲介業者が通常行うべき現状確認を怠ったことについては明らかな手落ちがあったと言えます。
そのことを踏まえ、仲介業者に対し原状回復に必要な費用負担について交渉されてはいかがでしょうか？

それにしても、入居者が家賃滞納の上夜逃げ同然の退去、そして原状回復費用が通常より多くかかる状態にもかかわらず、売主に報告をしていない管理会社には大いに問題があるように思います。

相談者様には物件の管理委託先を変える事を強くお勧めいたします。