購入時に聞いていない建物の状況……売り主に賠償請求できますか？

購入時に聞いていない建物の状況……売り主に賠償請求できますか？
＜地域・愛知県＞

4か月前に工務店所有の一戸建て物件を購入しました。
瑕疵担保無の契約書で、1年前から入居者がいました。
購入時点で家の写真は見せていただき、中はきれいでした。
オーナーチェンジ物件で購入後2か月で退去になりました。
仲介したグループ会社に管理を任せました。

管理会社では賃貸人の退去の事は連絡を受けていたのに退去時は立ち会えず鍵も返さず連絡もつかない状態だったようです。
退去後の家の中の写真をみると残置物があり家の中はボロボロ状態でした。

私が退去された方に連絡をしてみると連絡が取れ残置物を撤去したいので、その許可を取り、かかった費用は請求させていただくことにしました。
ごみ撤去業者の方に見積もりをお願いした所、家の中を見て猫の糞尿、死骸が床下にありひっかき傷も多く、においまでは修理やクリーニングでは取り切れずこの家は解体したほうがいいと言われ見積もりは出ませんでした。
地元の不動産会社の方にも見ていただきましたが、リフォームをしてもにおいが残り貸せないといわれました。
購入時点で売り手の方から聞いておりませんでした。
40匹ぐらい飼っていたようでこのような荒れた家の状態であることを聞いていれば購入はしていませんでした。

重要事項を説明くださった方も売主さんも仲介の方の会社も同住所です。
1年も貸しておられたのですから売るときに正確に家の状況を把握して買主に知らせていただけなかったのはとてもおかしいと思いました。

売主の方と仲介の方と管理の方が同一人物です。
売主の方に損害賠償を請求させていただくことは可能でしょうか？
売主さんが工務店で仲介に入った方と同じ方の場合業者ということで瑕疵担保はつける義務があるのではないかと思いますがそのような取り決めはあるのでしょうか？
今後どのようにこの件の損害を処理したらよろしいのでしょうか。
よろしくお願いいたします。

Answer

売主は隠れた瑕疵の損害賠償責任があります

せっかく購入した物件が蓋を開いてみたら……ご心痛お察しいたします。

以降、
売主：工務店法人
仲介業者・管理会社：宅建業者　両社はグループ会社

売主と管理会社共に売買当時の建物内部の現況を把握していなかったという前提条件でお答えします。
本来売主が宅建業者であった場合は宅建業法により瑕疵担保免責特約は無効となりますが、売主は同グループとはいえ別会社であり、別人格ととらえると、瑕疵担保免責特約は有効です。
しかし、消費者契約法上における本件売主の立場は事業者であるという見かたでとらえると、消費者である買主と事業者である売主の間には情報量・質共に格差があり同格ではありません。
消費者契約法上では事業者の行為に消費者が誤認・困惑した場合に、事業者の瑕疵担保免責を含めた消費者の利益を不当に害することとなる条項を無効とすると定めています。

無効であるのならば本件取引は原則民法の適用に立ち戻り、事業者である売主は隠れたる瑕疵の損害賠償責任があり、
瑕疵のために契約の目的（ここでは賃貸物件として貸すこと）が達成できないときは買主に解除権が与えられるという解釈に持ち込めるかもしれません。

ご質問の文面から拾い切れていない情報もあるかと思いますので、
先ずは弁護士にご相談されることをお勧めします。