ローンの組み方は今後の収益物件購入の融資に響く！？注目の「土地から新築」って？ -ゴールドアライアンス株式会社-｜不動産投資博士

購入を考えている収益物件にもよりますが、融資を受けることは可能です。
しかし、本来投資というものはいくらか資金を投入しなくては成り立たないものだと考えています。
特にオーバーローンの場合、「資産価値をオーバーで評価（融資）してしまった。」と考えることもできます。
5棟、6棟と無理にオーバーローンを重ねていくと次の購入したい物件が出てきたときに、別の金融機関などに行くと評価が均されてしまい、融資が受けられないということになります。
資産を大きくしていこうという考えでない場合は良いかもしれませんが、投資物件を増やしていこうという目的で収益物件の購入をされている方にとってはよくありません。
実際に、オーバーローンが理由で物件を購入できなかった方が1年間で十数人もいらっしゃいました。
ですから、当社ではオーバーローンはあまり薦めていません。
投資として考えるのであれば自己資金を用意して始めるべきだと考えています。
なお、1億円未満の収益物件の場合、フルローンで購入される方も多いですが、1億円、2億円以上の収益物件の場合は、一般的には1,2割の頭金が必要となってきます。
ただ、1億以上の収益物件のフルローンについては物件やお客さまのご資産状況によって可能性もあるということと、利回りと金利のバランスによっては投資として成り立つと思います。

中古物件の利回りが、投資家が求める利回りに見合っている物件が減ってきている中、土地から新築を建てることは狙い目かと思います。
実際、弊社顧客様でもかなり要望は増えてきていますし、土地から新築を建てる物件での融資を取り組む金融機関は増えております。
新築は賃貸付けの安定感、減価償却、融資期間、修繕費の少なさ、等 メリットは多くあります。
もちろん中古物件に比べて利回りは落ちますが、全体バランスを考えれば良いケースも増えてきています。
ただし、土地から新築アパートや新築マンションを建築する場合、しっかりと市場の調査をしてエリアのマーケットにあったポテンシャルの物件を建築することが大切です。
例えば、市場調査をせずに郊外のベッドタウンなどで入居者が求めている以上に設備をつけてしまい、家賃を上げても入居者が入らないことも有り得ます。
このように土地から新築を建築する場合はしっかりと市場調査を行い、エリアのマーケットにあったものを建てることが重要です。

良くお客様の中でよい物件に出会うために、「未公開物件」がいいとおっしゃる方がいます。
ただ、決して未公開物件＝よい物件とは限りません。
良い物件はお客様ごとに違いますが、未公開物件を求めるだけでなく、公開されている物件も探すべきでしょう。
2014〜2015年の不動産投資市場を見ていると、買い手はより安く・売り手はより高くを考えておりその溝が埋まっていません。
この傾向がある中でも色々な物件を見て目を養うとともに、ポータルサイトでの物件探しも常にしていくべきでしょう。