大家さんの落とし穴！投資物件購入時の注意点と購入後の物件管理で注意するべきこととは？-東京ハウジングサービス株式会社-

大家さんの落とし穴！投資物件購入時の注意点と購入後の物件管理で注意するべきこととは？

賃貸は、明大前駅エリアを中心に、売買は世田谷区と杉並区を中心に新築戸建と収益物件を取り扱っております。メールでの対応ですので、お気軽にお問い合わせください。こちらからお客様へ電話での営業等はいたしません。

東京ハウジングサービス株式会社

所在地：	東京都世田谷区松原 2丁目 43-10- サクラハイム501
お問合せ先：	03-3324-9800
設立：	昭和52年12月14日
代表：	太田　孝一

1.投資物件購入時の注意点は？

－目先の利回りよりもキャッシュフロー

先ず一番考えなければいけないポイントは利回りではなくキャッシュフローです。
当社ではキャッシュフローが4万円以上の物件を目安にご紹介をしています。
例えば家賃収入が6万円の物件の場合、そこから管理費・修繕積立金などを引いて4万円残れば良い物件と考えています。

また、大規模修繕のための修繕積立金がいくら積み立てられているかの確認は必須条件になります。なぜならば、この修繕積立金の積み立てが不足している場合、所有者全員が不足分を負担しなければなりません。
その際の臨時出費を考えると物件によっては収入額の減少、ひどい場合赤字になってしまう可能性まであります。

繰り返しますが、区分マンション購入時はこの「キャッシュフロー」と「修繕積立金」に注意することが必要となってきます。

2.物件を購入後、管理で注意すべきこととは？

－意外とできていない家賃入金チェック。毎月しっかり確認を

基本的なことになりますが、集金管理など不動産会社に依頼せず自身で自己管理を行っている場合、家賃の入金を一番に考える必要があります。
大家さんによって何ヶ月も通帳記帳をしていない方もいらっしゃるようで・・・。

基本のことですが、何ヶ月分かまとめて記帳していたり、全く家賃管理をしていないと、滞納トラブルに巻き込まれます。最近では敷金をあまり預からないケースも増えてきていますのでその場合、敷金での補填もできません。

また、保証会社に加入して入居して頂くケースも増えていますが、その保険会社にも２～３ヶ月申請を出さないと保証してもらえないケースもあるようです。（※保障会社によって条件は違いますので、それぞれの会社に確認してください）

必ず、家賃の入金は毎月きちんとチェックしていきましょう。

3.区分マンション（投資マンション）を買うにあたってのポイントは？

－検索条件で多い「二階以上」「室内洗濯機置き場」

部屋探しをしている人が、物件検索サイトなどを使って検索をするときに特に設定する条件で多いのが
「二階以上」「室内洗濯機置き場」の二つになります。
やはり防犯面や安全面を気にする方が増えている中で当社でオススメする物件は上記をみたした物件になります。
もちろん１階を好む高齢者などもいらっしゃいますが。。。

オススメは東京23区や神奈川の600万円台の物件が動いており、不動産経営初心者の方にもオススメです。

4.購入する物件の場所が決まっていない場合、何を基準に考えればいいですか？

－ズハリ！「駅力」で探す

良い物件選びのポイントとして、最寄り駅の「駅力」が強いことが重要です。
購入する物件の場所が決まっていない場合は、特にポイントにして欲しいところですね。

見るポイントとしては駅前にお店やスーパーやコンビニなど、商業施設があるか？などを見てみてください。
またもう一つのポイントとして不動産会社（大手チェーンの不動産会社）が駅前にあるか？を見てみてください。

当社では駅から物件まで実際にぶらぶらと歩いてみて、その所要時間や周辺環境、街の雰囲気や町の雰囲気を感を自分の目と足で確認してから、お客様とゆっくりランチなどをしているのですが、これをやるとその駅力がよりわかりますよ！

5.一棟アパートを購入する際、区分と違って気をつけることは？

－売る場合のことを考えた物件購入を

アパートの場合は、最終的に売るときのことを考えることが重要です。そのまま売るにしても、入居者を退去してもらって更地で売る売るにしても、間口や立地が悪いと売ることが困難です。
そのため、特にこの点を考えて一棟アパートを購入するほうがよいでしょう。
また、積算価格を元に購入する方法もありますが、積算価格（公示価格）はあてにならないケースもありますので注意が必要です。