再建築不可の収益物件を購入する際のメリット、デメリットを教えてください。｜不動産投資博士

東京23区、または東京都下において、再建築不可の物件を購入することは、とても意味のある、メリットのある投資だと私は考えています。
何より物件価格に対して、高い賃料で貸すことが出来ます。

つまり、

再建築不可物件とは、建築基準法上の道路に２ｍ以上接していない等の理由で
「現存する建物を取り壊して、新築の建物に建て替えをすることが将来的にできない不動産物件」のことを言います。

再建築不可物件のメリットとデメリットは次の通りです。

【メリット】
�@再建築可能な物件に比して、同等品質の物件が半値程度の金額で取得できることが多い。
�A固定資産税評価額も低いため、購入時の不動産取得税や保有時の固定資産税等が安い。
�B不動産投資物件と考えた場合、入居者には再建築不可かどうかは関係ないので家賃は物件価格ほど下げる必要がなく、固定資産税等も安いので、収益性は高くなることが多い。
�C相続税評価額も低く計算されるので、将来の相続対策にもなりえる。
�D周辺地域一帯が再建築不可の場合、新築物件等が建たないので昔ながらの住人や町並みが残り、人情や風情が残る土地も多い。

【デメリット】
�@地震や火災が発生して倒壊・消失した場合、建物を再建築することができない。
�Aその結果、更地となった土地を売却に出しても、隣接住人以外に購入する人がいない
�B建物があったとしても古くなるにつれ、売却は難しくなってくる。
�C取得する際に、一般の住宅ローンが利用できないケースが多い。
�Dそのことも、売却時に購入者を見つけにくい一因となる。

検討する際は、物件の将来の売却代金を収入に見込むことなく、純粋な賃料のみで（なるべく短期に） 物件代金を回収できる予測がたつことが必須となるでしょう。