フィーリングリフォーム®で満室経営! 大成不動産株式会社｜不動産投資セミナー・勉強会｜不動産投資博士

 

 

「リフォーム投資」と「家賃設定」の

“ちょうどいい”が見つからない・・・

 

フィーリングリフォーム®　は　大家さんの

「多額のリフォーム投資はできないけど　家賃は下げたくない」

お悩みを解決します!!

 

 

※　思い切ったリフォーム投資や家賃引き下げが困難な理由

 

築古の物件をお持ちの大家さんが空室で悩んでいるとき　不動産会社から　こんなことを言われた経験はありませんか?

 

「近隣に築浅の物件があるので　思い切ったリフォームをしないと　空室は埋まりませんよ・・・」

「築年が古いので　家賃を下げないと　近隣の物件に勝てませんよ・・・」

 

確かに　そうした意見も一理あります

 

しかし　築古の物件を　築浅の物件と同じレベルの仕様にするには　多額のリフォーム投資が必要です

また　多額のリフォーム投資をしても　投資資金を回収できるのには　何年かかるか分かりません

 

また　一つの部屋で家賃をいったん下げてしまうと　次から募集する部屋も家賃を下げることが当たり前になり　家賃低下の負のスパイラスに陥ってしまいます

それに伴い　入居者の質が低下していくリスクも高くなります

 

ですから　「思いきいたリフォーム投資」も「家賃の引下げ」も　簡単に決める訳にはいかないのです

 

 

※　借主さんは　どうやって部屋を探しているかご存知ですか?

 

借主さんが部屋を探す手順を簡単に記すと　以下のようになります

 

1　これから住む部屋の諸条件を考える(エリア・間取り・家賃等)

2　ネットで　条件に見合った物件を検索する

3　間取り図と写真で　部屋のイメージをつかむ

4　見学する物件の候補を絞り込む

5　部屋の募集状況を　不動産会社に問い合わせる

6　不動産会社に訪問し　部屋を内覧する

 

 

※　ネットの掲載の“落とし穴”

 

いまどきの借主さんは　物件を探す場合　いきなり不動産会社に行くことはまずありません

大抵は　ネットで物件を検索してから不動産会社を訪ねます

それでは　皆さんの物件は　どの様にネットに掲載しているでしょうか?

 

築古の物件をお持ちの大家さんの中には　ここで“間違った選択”をする方がいらっしゃいます

“間違った選択”とは　せっかくお金をかけてリフォームしたのに　万人受けする“特徴のない部屋”をつくってしまったり　ご所有する物件に競争力がないと思い込んで　家賃を下げるなど　安易に賃貸条件を緩和したりすることです

 

多額のリフォーム費用をかけて部屋を改修しても　写真の撮り方が悪いと物件の良さを伝えることはできません

また　これといった特徴がなく　他の物件との違いが分からなければ「内覧候補物件」からは漏れてしまいます

 

一方　賃貸条件を緩和すれば　質の良い借主さんに来ていただく確率は低くなります

 

“借主さんから検索される”ということは　別の言い方をすると“大家さんの希望条件と合わない借主さんからは　検索されない”ということです

大家さんからすれば　これは“条件に合わない借主さんを選別するチャンス”ですから　このチャンスを使わない手はありません!

多額のリフォーム投資をしたり　賃貸条件を安易に緩和する前に　まず　物件を検索してくれた借主さんに「内覧したい」と思ってもらう工夫をすることが　大切なのです!

 

 

※　なぜ“フィーリングリフォーム®”が　お悩みの解決につながるのか?

 

フィーリングリフォーム®のコンセプトは「住む人の気持ちを考えて空間をリフォームする」です

 

また　フィーリングリフォーム®のメソッドは　次の三つになります

 

①　現状把握

物件の維持・管理状況や広告宣伝の方法等　物件の魅力が引き出せていない理由　物件の魅力が借主に伝わっていない理由について　調査・把握をします

 

②　ペルソナ設定

“ペルソナ”とは　商品・サービスを購入する「架空の人物像」のことで　物件の現状把握をしたうえで　「借りてくれそうな人」「借りて欲しい人」について具体的に考え　その人を借主に想定します

 

③　物件広告

ステージング(モデルルーム作り)によって　借主に想定した人が「住みたくなるような部屋」を演出して　インスタ映えする写真を撮り　借主向けのキャッチコピーを考えたうえで　広告を出します

なお　広告は従来のネット掲載だけではなく　雑誌やSNSを使った発信方法も検討します

 

もうお分かりの通り　フィーリングリフォーム®で借主さんを募集する方法は　築古物件をお持ちの他の多くの大家さんがやっているような　「物件の現状を大きく変えたり　借主に合わせて募集条件を緩和する」方法ではありません

「物件の価値は極力下げずに　物件の魅力を引き出し　その魅力を伝える相手と　伝え方を変える」方法こそが　フィーリングリフォーム®の神髄です

それゆえ　多額のリフォーム投資をしなくても　家賃を下げずに借主さんを探すことができてしまうのです

 

 

※　“過去の事例”のご紹介

 

フィーリングリフォーム®のメッソドを使い　過去2年半で空室が埋まった部屋数は　実に1300室にのぼります

ここでは　その代表的な事例をご紹介したいと思います

 

<空室ご相談事例>

千葉県の某市で　間取り:2DKの築古の賃貸マンションをお持ちの大家さんが　空室がなかなか埋まらず困っていらっしゃいました

また　2DKのうちの1室が和室だったため　管理を任せていた不動産会社からは

「和室は若い人に人気がないので　洋室にリフォームしないと　今の時代は借りてくれる人が　なかなか見つからない」

と言われ　その大家さんは　洋室にリフォームするか　このままの状態で家賃を下げるか迷っておられました

大家さんが　フィーリングリフォーム®の空室対策アドバイザーに「どうしたらよいか」ご相談に来られたのは　そんな折です

 

<ご提案の内容と　その結果>

空室の現状分析をした結果　ペルソナを「現在同じ市内に住んでいる　漫画好きな20代のカップル」と設定して　空室のステージング(モデルルームづくり)と物件の広告を行うことになりました

照明やアクセントクロスは新しいものにしましたが　和室は「畳でごろっとして　のんびり漫画を読むためのスペース」になることを想定して洋室には変えず　テーブルの上に漫画を並べてステージングを行い　写真を撮りました

そして　20代の人がよく読んでいる雑誌に「漫画好きなカップルにピッタリのお部屋」と広告を掲載したところ　掲載の翌日に内覧に来た若いカップルから入居の申し込みが入り　部屋を借りていただくことになりました

結局　通常のリフォーム費用とは別に　ステージングにかかった費用は賃料の1か月分程度で済み　家賃は従来通りの金額で　空室を埋めることができました

 

 

今回のセミナーの受講料は先着15名様まで無料とさせていただきます!

 

フィーリングリフォーム®の空室対策アドバイザーで　このたびのセミナー講師である

小萩 有希子 氏は　通常　受講料:3,000円でワークショップを開催されています

しかし　このたびのセミナーは　大成不動産株式会社の創立50周年記念イベントにつき　

“先着15名様”まで受講料は無料とさせていただきます

これを機に　是非　ご参加を検討ください!