賃貸物件で家賃が下がってしまう原因・要因はどのようなものがありますか？ -投資博士で勉強しよう！-｜不動産投資博士

家賃が下がる原因は、 競合の増加です！

周辺に新築物件が増えれば、新築物件から賃借人は検討を始めます。
その為、新築物件の賃料は周辺の相場より高く賃料を設定しても、入居者が決まります。

しかし、その物件の周辺に入居する人の数は決して増加するわけではなく、一定数です。
その一定数の中で、新たな建物が増えたとしても入居者を獲得するには新築物件や、綺麗といった他の強みを作る必要があります。

その強みを作るにあたって簡単かつ不動産屋にされる提案は賃料の価格を下げることです。
賃料の値下げが始まると価格競争になり、周辺の家賃が下がっていく傾向にあります。

他の理由としては、住民トラブル等があり空室の部屋が増え価格競争が始まります。
住民トラブル等は、所有者の方がコントロールすることができる問題ではないので、購入時に管理組合等の組織が十分に機能しているかという点も考慮する必要があります。

特に、低所得の若者が増えている昨今、ワンルームタイプのマンションの競争は激化が予想されます。
しかし、家賃を下げたい所有者はいません。
賃料を減額せずに、賃料以外の部分で内装や室内設備を充実させることによって賃料以外の部分で優位になることができる施策を考案する必要があります。

その施策は、駅から遠い場合は、入居者に自転車をプレゼントや、引越し時に便利なものをプレゼントすることができるのではないでしょうか。
賃料以外の強みは、所有者の思いつき次第で一定の施策があるかと思います。

不動産投資リスクの一つとして家賃減額がありますが、2つのパターンが考えられます。

1つ目は需給バランスの変動です。
現在、社会的にも問題となっている、少子高齢化や空き家問題、さらに近年活発化された新築アパートマンション投資における供給量などで需要よりも大きな供給量となっているため、古い物件や人気のないエリアなどのお部屋の賃料を下げざるを負えない状況になってしまったケースです。

２つ目は新築プレミアム賃料です。
新築で購入したアパート、マンションなどは物件を高く売却するために近隣相場と比較すると割高な賃料設定をされているケースが多く、売主の保証期間などがある際は良いのですが、その保証がなくなり、実際に改めて客付けを行ってみると、設定された賃料では入居者がつかず下げざるを負えないといった状況です。

不動産投資を行う場合は広く市場をみて、物件の競合物件の状況を見る事で未然にこうしたリスクも低くできると思います。

築年数が古くなるにつれて、基本的に家賃は少しずつ下がっていきます。
特に新築の場合、中古になってすぐに家賃が大きく下がるケースが多いので注意が必要です。

また、物件購入前の段階で、入居者が相場より高い家賃で住んでいるケースがあります。
その場合、物件購入後にその入居者が退去すると同じ高い家賃設定では入居募集できず家賃を下げざるを得ない状況になることがあります。
物件購入前に周辺の相場を調べて、購入予定物件の各部屋の家賃とで乖離がないかを確認することが重要です。

一般的に新築より、古い物件の方が家賃は安いので、古くなったりとか、設備が古くなったりとかの、理由がありますが、これは近隣の部屋との競争になるので、他が安くしたらこちらも安く、なんて悪循環なことが起こってますが、これは防ぎようが無い気がしております。
この様な外部の影響を受けないきなり家賃が下がるのは、その部屋で自殺・殺人が起きた場合です。これはまともに影響します。
自殺だけであればその部屋だけ家賃が下がるケースが多いですが、ニュースにも出てします殺人だと、その建物全体の家賃を下げなければ、入居が付かないなんてことも考えられます。不動産投資にはこの様なリスクもありますが、それを補う保険もあります。

自殺などで入居者が決まらない。家賃が低下してしまった。それを補ってくれる保険もありますので、心配の方はそんな保険に加入をお勧め致します。