相続の生前対策をする場合、不動産はどのように活用すれば節税になりますか？ -投資博士で勉強しよう！-｜不動産投資博士

相続財産は現金だとそのままの評価額となりますが、不動産は様々な条件で変動します。
不動産の評価方法を理解し、評価額を下げることで、大きな節税対策になります。

不動産の評価額は、土地は路線価や固定財産税評価額の倍率で評価し、建物は固定資産税評価額で評価を行います。
実際の売買価格や時価での評価とは異なるため、土地は時価の20〜30％減額、建物は30〜70％程度（築年数などによる）に評価額を抑えることができます。

また、空地にアパートなどの貸家を建設すると、貸家と貸家建付地の評価となり、更地のままの評価（自用地としての評価）より低くなります。

相続税や贈与税の評価では、アパート等の賃貸建物の敷地を「貸家建付地」といい、次のように評価します。
【貸家建付地価額＝自用地価額×（1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合）】
自用地価額：路線価方式または倍率方式により求めた宅地の評価額です。
借地権割合：90％〜30％（借地権の取引慣行がない地域においては20％）です。
借家権割合：30％

アパート等の賃貸建物は「貸家」といい、次のように評価します。
【貸家価額＝家屋の評価額×（1−借家権割合×賃貸割合）】
※家屋の評価額：固定資産税評価額です。

-----評価の具体例-----
A氏が所有する5,000万円（相続税評価額）の青空駐車場に、5,000万円（固定資産税評価額3,000万円）でアパートを建築し、満室で賃貸していた場合
（建築前）
・自用地・・・5,000万円
（建築後）
�@貸家建付地・・・・・5,000万円×（1−60％×30％×100％）＝4,100万円
※借地権割合60％、借家権割合30％（路線価図）とした場合
�A貸家・・・・・・・・3,000万円×（1−30％×100％）＝2,100万円
�B自己資金の減少または借入金の増加・・・5,000万円
�@＋�A−�B＝1,200万円
自用地以外で賃貸不動産などに投資すれば、さらなる評価額の圧縮が可能です。

自宅の土地や、自営業の会社や工場の土地、アパートや駐車場経営を行っている土地は、親族が相続すれば評価額を50％または80％減額できます。自宅の土地に80％減額が適用されれば、土地の評価額を大きく下げることになるので、大幅な節税となります！

「小規模宅地等の特例」を適用できる宅地には４種類あります。
�@特定居住用宅地等、�A特定事業用宅地等、�B特定同族会社事業用宅地等、�C貸付事業用宅地等の４つです。
それぞれの宅地に対する評価減の対象となる限度面積（上限）と減額割合は以下のとおりです。

�@特定居住用宅地等330�u 80％
相続開始の直前において被相続人（または生計が同じ親族）が居住していた宅地。
たいていの場合、これに該当します。
�A特定事業用宅地等400�u 80％
相続開始の直前において被相続人（または同一生計親族）の事業用（貸付事業を除く）に使用されていた土地。
被相続人が自営業で店舗を運営していた場合などです。
�B特定同族会社事業用宅地等400�u 80％
特定同族会社の事業用（貸付事業を除く）に使用されていた土地。
「特定同族会社」とは、親族関係者を含めて全体の50%以上の株式を所有している株主がいる会社のことです。中小企業などのオーナー企業がこれに当たります。
�C貸付事業用宅地等50％減 200m2
不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場超及び準事業などに使用されていた土地。

さらに土地の面積が500�uを超える場合、広大地の評価を適用できる可能性があり、最大65％の評価を下げることが出来ます。

相続の対象になるのは、亡くなった方の総資産を残された相続人で分けることになります。
その総資産とは現金、有価証券、不動産など色々です。

現金は100％の評価がされます。1,000万の現金があれば1,000万。
では1,000万で購入した不動産はどうなるのか？

1,000万にはなりません。凄く簡単にシンプルな説明ですがこういうことです。
現金で相続すると100％での課税されますが、不動産にすると、土地は路線価価格で計算したり、アパートを建築したりするとさらに減額されるので半分以下の価値になることも十分にあります。
元々土地を所有していたら、その上に新築アパートを借金をしてマイナスの資産を増やすことも有功とされております。
説明は大幅に省きましたが、現金で相続をするより不動産で相続した方が納める税金は少なくなります。

ただし、相続人が何人もいて一人一人にちゃんと不動産を用意をしていても、それぞれの価値が違うので、これもまた揉めているケースを仕事がら目にする機会が多いです。
個人的に思う結論は、不動産投資をする上で、最終的に相続のことも考えながら行った方がいいです。
残された相続人はアパート経営には全く興味のない人もいますし、現金での相続がいいと考えている人もいると思いますので、元気なうちに家族で話合えるといいですね。

実際に取引されている物件の価格よりも相続税評価額が低い物件を購入することで、相続税を圧縮することが可能です。

例えば、現金3億円を持っているとします。
全額現金で所有したまま相続が発生すると、3億円が課税対象評価額となります（そこから控除額を引いた額に一定の税率を掛けた金額が相続税として課税されます）。

そこで、仮に3億円の物件（相続税評価額1.5億円）を購入してから相続が発生すると、1.5億円が課税対象評価額となりますので、相続税が大幅に削減できます。

相続が無事終わり、（圧縮された）相続税を支払った後、実売価格3億円で物件を売却できれば（あるいは購入時より多少物件価格が下がっても、相続税圧縮分が価格下落分を上回れば）、相続税対策としての不動産活用は成功したと言えるでしょう。

不動産は、相続税の計算基準となる評価額は現金の評価額より低く評価されます。
具体的には、財産を現金や有価証券で相続する場合は、時価に対して課税対象であるため金額も高くなります。

しかし、不動産を相続する場合、時価ではなく、「固定資産台帳や路線価」などから算出した評価に対して課税となりますので、納める相続税額が少なくなる傾向があるので、他の資産よりも相続税の節税対策になるとされています。
不動産が投資不動産として第三者に賃貸することで、建物の評価額が更に30%控除されることになります。

そのため、相続税が少なく抑えることができ、相続税対策として購入することにメリットがあるといえるでしょう。

具体例をあげると仮に被相続人（亡くなられた方）が2億円の現金を保有していたとします。
現金ですと相続税の評価額は額面になり、その額面に控除項目を加味して相続税が課税されます。
この2億円を使って不動産を購入したとすると不動産の相続税の評価額は購入価格の2億円ではなく、土地は国税庁が発表する路線価、建物は固定資産税の評価額の合計額が相続税の評価額となります。
この評価額は不動産によっても違いますが、2億円より多くのケースで低くなりますので、その分、支払う相続税が減少するという事になります。

しかしながら上記の例の様に2億円が唯一の相続資産だとすると、不動産に全額使用してしまった場合、相続が発生した際に相続税を支払う事ができないといった事にもなりかねますので、借入などを利用してバランス良く対策を行う事が必要です。