大阪駅前第2ビル:12階北向き事務所区画:NET利回り6.72%:個別空調設置区画:4580万円|大阪府大阪市北区梅田1-2-1-1200号の売り店舗・事務所 4,580万円 北新地駅|不動産投資博士

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物件詳細
  • 売り店舗・事務所
  • 満室

情報更新日:2019年07月30日 固有番号:372157

問い合わせ番号:

大阪駅前第2ビル:12階北向き事務所区画:NET利回り6.72%:個別空調設置区画:4580万円 北新地駅 売り店舗・事務所

価格4,580万円 利回り9.19%
所在地大阪府大阪市北区梅田1-2-1-1200号 周辺地図を見る 満室時年収420.99万円(月額収入:35.0827万円)
沿線/交通JR東西線 北新地駅 徒歩 1分
Osaka Metro御堂筋線 梅田駅 徒歩 4分
管理費/修繕積立金71,830円 / 22,494円
構造/階数鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造) −戸 / 16階建て12階部分(地下4階) 築年月1976年11月(築 43年)
専有面積74.98u バルコニー面積:−u 間取り/方位− / −
駐車場/駐輪場有 / 有 引渡し相談
取引態様専任媒介 現況満室
用途地域商業地域 土地権利/借地権所有権 / −円
管理組合/管理形態− / − 不動産会社情報バイリンク【大阪本社】バイリンク【大阪本社】の収益物件をもっと見る
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問い合わせ番号: 固有番号:372157
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    • 利回り8%以上
    • 2沿線以上利用可
    • 満室
    • 駅徒歩10分以内

    大阪駅前第2ビル12階:事務所区画
    今回は大阪駅前第2ビル12階の事務所区画のご紹介です!
    投資用の店舗物件と事務所物件を比べると、店舗の方が賃料単価が高いため空室リスクや賃料下落リスクが高く見積もられているケースが多く、実際に高リスクの物件が多く出回っております。
    しかし立地の良い店舗は事務所物件よりも空室リスク等が低く、賃料上昇や資産価値が上がる局面がありますのでどちらが良いかと言うよりも好みの問題と言えるかもしれません。

    どちらかと言えば事務所物件の方がローリスクなニュアンスが強いため、事務所物件への投資はかたい投資という印象がありますが、それでも投資する物件の選定に失敗すると非常にハイリスクな投資になってしまう事には変わり有りません。

    当該梅田エリアは関西全体で見ても一番オフィス空室率の低いエリアで空室率はここ数年1%台が続いており、賃料もジワジワ上昇しており状況です。

    また、梅田エリアのオフィスビルは賃料の坪単価が2万円台前半から3万円前後が多いのですが、大阪駅前ビルは1万円台半ば〜後半位が相場です。
    立地が良い割に賃料単価が低めなのでそれほど企業としての資本力が少ない会社でも入居しやすく、空室が出る前に次の入居テナントが決まるのが大阪駅前ビルでは普通です。

    しかし賃料単価が低めなのは理由があります。築年数がそれなりに経過している事が大きな理由のひとつなのですが、決定的な理由は空調時間の制限がある事でしょうか。
    大阪駅前第1ビルと第2ビルは個別空調が基本的にはありません。そのため夜の19時頃には空調が切れてしまいます。

    大阪駅前ビルには中小企業が多く入居しているため残業時間に制限が出てしまう事はネガティブ要素になりますので、近隣のオフィスビルに比べて賃料相場が若干安いわけです。

    当該物件の大きなセールスポイントは窓面が北を向いているという事と、室内に個別空調が設置されている事の2つです。
    窓が北向きというのはオフィスで非常に喜ばれるポイントのひとつです。窓面が北向き以外であれば直射日光が当たるためパソコン等の画面が見にくくなりますし来客の際にも不便です。気温が高くなり空調費用も高くなり、ブラインドを閉める必要があるため見晴らしも無くなります。特に大阪駅前ビルでは個別空調がないため室温の調整がしにくく、南向きと北向きでは賃料単価は1割近く変わります。(あまり知られていません。)

    また、こちらの区画は平成30年3月に約500万円をかけて個別空調を設置しております。
    個別空調のあるオフィスは梅田エリアでは坪単価2万円を切る物件がほとんどありませんが、こちらの区画は坪単価が約15000円です。
    少し賃料が安過ぎたかな、と思う位賃貸借の申込みが早かったのですが、今考えると17000円位でもスムーズに成約していたと思います。

    コメントが長くなりましたが、大阪駅前ビルの事務所区画では北向きと南向き、個別空調の有無で資産価値が全く変わります。
    こちらの物件はどちらの長所も押さえており、中々得難い物件と言えるのではないでしょうか。

    詳しい資料もご用意しております。お問い合わせはお気軽にどうぞ。

    上山 080-4300-1620

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