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不動産投資とは?-不動産投資の基礎知識-

1-1 不動産投資とは何か

一般的に投資とは『何らかの利益を得る目的で、その事業にお金を投下すること』を指します。 その中でも、不動産投資とは賃料による収入や不動産価格の値上がりによる売却益などを目的で不動産にお金を投下することです。不動産投資では物件を購入して終わりではなく、お金を投下した不動産を適切に運営して利益を上げる必要があります。

1-2 不動産投資のメリットとは?

@安定性

一般的に不動産の賃貸契約期間は2年間であり、一度賃借人が決まれば毎月決まった額の家賃が収入として入ることになります。比較的長期間、一定の入金が安定して得られるというメリットがあります。

A相続税の節税効果

同じ価値のものでも現金と不動産では相続税における評価が異なります。 現金はそのままの額が評価額となりますが、不動産(土地)は時価の70%程度の評価になり、かつ、その不動産が賃貸として貸し出されている場合にはさらに評価額が下がるため、不動産経営には一定の節税効果が見込めると言えます。

B所得税、住民税の節税効果

不動産賃貸業は経費を計上することができるのですが、経費の中には建物の減価償却費というみなしの経費があります。減価償却とは、建物や機械設備などの年月とともに資産価値の減少していく資産の購入費用を、毎年一定の割合で経費計上していくという制度です。
その年に実際の出費がなくとも経費計上することで課税所得が削減され、節税効果が見込めます。

C融資を利用できる

不動産投資は金融機関からの融資を利用して投資ができます。
融資を受けられるということは、少ない自己資金でも大きな投資が可能となり、資産形成のスピードを上げることにつながります。
銀行融資の実態プチ解剖!元銀行マン大家さんが語る!

D業務の委託が可能

不動産賃貸業の業務の大半は不動産会社へ委託が可能です。業務委託をしてしまえば、オーナーは毎月の入金確認と新規入居者の選定など運営上の意思決定のみを行えば良い場合もあり、比較的手間のかからない投資方法だと言えます。

1-3 不動産投資のデメリット、リスクとは?

@換金性の低さ

不動産は売出してすぐに買い手がついたとしても、融資や登記手続きなどで実際に現金化されるのには時間がかかります。必要な時にすぐに現金化できない換金性の低さはデメリットといえるでしょう。

A空室のリスク

空室対策に画期的なものはありませんが、需要の高い物件を選ぶことである程度リスクは軽減できるでしょう。また、既存の入居者を大切にすることも大切です。

B家賃滞納のリスク

家賃の滞納は、時間がかかるほど回収が困難になりますので、督促業務は管理会社などの専門家に頼みましょう。保証会社を利用するのも一つの手段です。

C物件価格や家賃下落のリスク

不動産市況の変化や築年数の経過等の理由で物件価格や家賃は下落していきます。
好立地の物件などは価値が下がりにくいなどの特徴があるため、物件の選び方次第では価格下落を軽減することもできるでしょう。また、設備の老朽化も賃料に影響する為定期的なリフォームが必要です。

不動産投資を始める前に

2-1 目的を決める

不動産投資を行っているオーナーは、各々の目的を明確に定め、その目的に応じて最適な物件の選択をしていく必要があります。戸建て、区分マンション、一棟マンション、ビルといった物件種別と、木造、鉄骨造、RC造といった構造、立地、規模、築年数、価格、融資条件を踏まえ、もっとも良い物件を選ぶことが重要です。

2-2 勉強したほうがいいことは?

不動産投資には様々なリスクが伴いますが、不動産の仕組みを理解することでリスクの軽減にもつながります。
不動産の世界を勉強するに当たり、プロの意見を真に受けるのではなく、自分自身でも情報を精査することが非常に重要です。購入する物件に、どのようなリスクが潜んでいて、どのようなメリットが享受出来るのか、しっかりと把握した上で進めて行きましょう。

不動産投資セミナー・勉強会情報はこちら
不動産投資の初心者が知っておきたい基礎知識
表面利回りや実質利回りの違いとは?

収益物件の購入について

3-1 物件の購入の流れ

インターネットからの物件情報収集が主になります。物件の現地確認の際には、建物の外観、空室があれば室内、周辺環境を見ておきましょう。そして購入に向けて進むとなったら資金計画を立てます。
金融機関に事前融資審査を申込みます。金融機関が不動産会社があっせんする場合が多いですがご自身の取引銀行でも結構です。

事前の承認が得られたら不動産買付証明書を買主さんあてに提出します。物件によっては購入希望者が複数出ますので、スピーディーに進めたいところです。

売主さん、買主さんの条件があったところで売買契約を交わします。

ご契約後に重要事項説明書、売買契約書を金融機関に提出して、融資の本審査を受けます。結果が出るまで約3週間かかります。承認が得られれば金融機関と金銭消費貸借契約(お金を借りる契約)を交わします。
その後売主さん、買主さん、仲介会社が集まり、司法書士立合いのもと決済引き渡し手続きを行います。並行して物件管理入居者管理をしてもらう管理会社と管理契約を結びます。ここから賃貸不動産経営が始まります。

3-2 物件を選ぶポイント

投資用不動産は、構造、価格帯、築年数と多岐にわたり多くの物件が売却市場に出ています。一概にどれが良い悪いはいえませんが、要は安定した賃貸経営ができる物件を選ぶことが大切だと思います。
物件選びの留意点は、その地域の賃貸ニーズ、物件の立地、駅からの距離と賃料のバランス、建物の間取り(部屋が狭すぎたりしないか)、室内設備(昔のままの設備のままか)、表面利回りとキャッシュフローの関係等々いくつかありますが、要点をお話ししますと、いわゆる表面利回りの高い物件であることが望ましいですが、募集賃料が市場の相場より高いため、実際に入居が決まった賃料が大幅に下がってしまうような場合、資金計画が当初と大きく違ってきます。
また、敷地が接する道路が法定要件を欠いていたり、接していなかったりすると、将来売却しようとしたときに難しかったり、建替えができない場合がありますので注意が必要です。併せて建物のメンテナンスが行われていなくて取得後に多額の費用が発生するような物件も投資経験の浅い方は手を出さない方がよさそうです。またいわゆる事故物件にも手を出すのは避けましょう。